Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung für die Gebäudevermietung an Betreiber von Seniorenheimen

OFD Frankfurt, Verfügung v. 7.5.1997, S 7198 A - 17 St IV 21

1. Vermietung von Gebäuden, mit deren Errichtung nach dem 31.5.1984 und vor dem 11.11.1993 begonnen wurde und die vor dem 1.1.1998 fertiggestellt werden.

Gemäß § 9 Abs. 2 in Verbindung mit§ 27 Abs. 2 UStG 1993 (in der durch das StMBG vom 21.12.1993 geänderten Fassung) ist bei der Vermietungsleistung des Eigentümers an den Betreiber eines Seniorenheims die Option ausgeschlossen, wenn das Gebäude in der Endphase Wohnzwecken oder anderen nichtunternehmerischen Zwecken dient.

Zur Beurteilung, in welchem Umfang das Gebäude Wohnzwecken dient, ist auf den zwischen dem Betreiber und den einzelnen Heiminsassen geschlossenen Vertrag abzustellen. Der Heimvertrag, der aus Elementen des Dienst-, Miet- sowie des Kaufvertrags zusammengesetzt ist, bildet einen einheitlichen Vertrag, dessen Schwerpunkt die umsatzsteuerrechtliche Einordnung als Wohn- oder Pflegevertrag bestimmt. Auf die Bezeichnung des Vertrags oder des Heims kommt es für diese Beurteilung nicht an. Vielmehr ist entscheidend, ob die Pflege bei dem in Frage stehenden Heimvertrag derart im Vordergrund steht, daß sie dem Vertrag das Gepräge gibt ( BFH-Urteil vom 21.4.1993, XI R 55/90, BStBl 1994 II S. 266).

Ein Heimvertrag, bei dem die Pflege im Vordergrund steht, ist als Pflegevertrag einzustufen, wenn die Insassen pflegebedürftig sind und ähnlich wie in einem Krankenhaus umfassend medizinisch und pflegerisch betreut und versorgt werden. Diese Voraussetzung kann als erfüllt angesehen werden, wenn der jeweilige Heimbewohner pflegebedürftig im Sinne des § 68 Abs. 1 des Bundessozialhilfegesetzes ist. Nach Abschnitt 99 Abs. 4 UStR ist dies bei Heimbewohnern der Fall, die nach den Pflegesatzrichtlinien der Länder unter die zweite bzw. unter eine höhere Pflegesatzgruppe fallen oder die wegen ihrer Pflegebedürftigkeit Zuschläge zum üblichen Tagessatz zahlen müssen.

Alle anderen Heimverträge gelten als Wohnverträge.

Wird ein Heimvertrag nach den oben genannten Grundsätzen als Pflegevertrag eingestuft, so dienen die mit diesem Vertrag überlassenen Wohn- und Schlafräume keinen Wohnzwecken. Die Option ist insoweit möglich. Bei der Ermittlung des Anteils der Umsätze, für den auf die Steuerbefreiung verzichtet werden kann, sind neben den mit Wohnvertrag überlassenen Wohn- und Schlafräumen auch die Gebäudeteile auszuscheiden, die mit den vorgenannten Wohnräumen nicht nur unwesentlich im Zusammenhang stehen (z.B. Treppenhäuser).

2. Vermietung von Gebäuden, mit deren Errichtung nach dem 10.11.1993 begonnen wurde.

In diesen Fällen ist die Option nicht nur ausgeschlossen, wenn das Gebäude Wohnzwecken oder anderen nichtunternehmerischen Zwecken dient (siehe oben), sondern auch dann, wenn das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet wird oder werden soll, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Als Hauptanwendungsfall kommt § 4 Nr. 16 Buchst. d UStG in Betracht.

3. Zur Frage der Pflegebedürftigkeit im Sinne des § 68 Abs. 1 Bundessozialhilfegesetz bei der Befreiung der Umsätze nach § 4 Nr. 16 Buchst. d UStG vergleiche auch Rundverfügung vom 2.5.1997, S 7172 A - 36 - St IV 22 (USt-Kartei OFD Frankfurt § 4 Nr. 16 Buchst. d S 7172 Karte 11).

Normenkette

UStG § 9