Prof. Rolf-Rüdiger Radeisen
V ist Unternehmer nach § 2 Abs. 1 UStG, da er seine Vermietungsleistungen selbstständig, nachhaltig und mit Einnahmeerzielungsabsicht ausführt. Zum Rahmen seines Unternehmens gehören seine sämtlichen Vermietungsleistungen.
Unternehmereigenschaft unabhängig von der Steuerpflicht der Umsätze
Vermietungsleistungen führen immer zur Unternehmereigenschaft des Vermieters. Dies ist unabhängig davon, ob die Vermietung steuerfrei oder durch Option steuerpflichtig ausgeführt wird. Die Unternehmereigenschaft ist z. B. für die Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens für Leistungen gegenüber einem Vermieter (auch wenn er nur steuerfreie Vermietungen ausführen sollte) von Bedeutung.
Die Vermietungsleistungen sind sonstige Leistungen nach § 3 Abs. 9 Satz 1 und 2 UStG, die am Grundstücksort ausgeführt sind. Die Vermietungsleistungen beiden Mietern gegenüber sind damit steuerbare Leistungen nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG.
Die Vermietungsleistungen sind nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG steuerfrei. V kann jedoch bei der Vermietung unter den Bedingungen des § 9 UStG auf die Steuerbefreiung der Vermietungsumsätze verzichten. Allerdings ist dabei zu beachten, dass abhängig vom Baujahr die Voraussetzungen für die Option nach § 9 Abs. 2 UStG unterschiedlich zu beurteilen sind.
Da V beide Büros an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen vermietet, liegen in beiden Fällen die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 UStG vor. Weiterhin müssen aber auch die Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 UStG in den unterschiedlichen Anwendungsmöglichkeiten des § 27 Abs. 2 UStG beachtet werden. Dabei ergibt sich Folgendes:
Bei der Vermietung an den Steuerberater handelt es sich um ein sog. "Altgebäude" i. S. d. § 27 Abs. 2 UStG, da das Gebäude schon um 1870/1880 errichtet worden ist. Unerheblich ist insoweit die Modernisierung, soweit nicht nach ertragsteuerrechtlichen Grundsätzen ein neues Wirtschaftsgut geschaffen worden ist. Es ist außerdem unerheblich, dass V das Gebäude erst vor wenigen Jahren erworben hatte. Bei einem solchen Altgebäude kommt es nicht darauf an, ob der Mieter vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze ausführt oder steuerfreie, den Vorsteuerabzug ausschließende Umsätze bewirkt. Damit ist für die Option des V bei der Vermietung an den Steuerberater nicht von Bedeutung, dass der Steuerberater mit seiner Lehrtätigkeit im Rahmen der Steuerberaterausbildung steuerfreie Ausgangsleistungen nach § 4 Nr. 21 Buchst. b UStG ausführt.
Beschränkung des Vorsteuerabzugs beim Mieter
Da S die Büroräume auch für steuerfreie, den Vorsteuerabzug ausschließende Umsätze verwendet, kann er die ihm berechnete Umsatzsteuer für die Mieträume nicht in vollem Umfang als Vorsteuer abziehen. Insoweit ist es für den Vermieter ein wirtschaftliches Problem, ob der Mieter einem Mietvertrag mit diesen Mietkonditionen zustimmen wird. Umsatzsteuerrechtlich steht der Option aber nichts im Wege.
- Bei dem Vermietungsobjekt an den Dozenten handelt es sich um einen "Neubau". Damit muss für den Verzicht auf die Steuerbefreiung neben den Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 UStG auch die Voraussetzung des § 9 Abs. 2 UStG in der aktuellen Fassung erfüllt sein und damit der Mieter bezüglich der ihm gegenüber ausgeführten Leistung vollständig zum Vorsteuerabzug berechtigt sein. Soweit der Dozent nach der Rechtsprechung des BFH unter Berufung auf Art. 132 Abs. 1 Buchst. i MwStSystRL steuerfreie Umsätze ausführt, ist ein Vorsteuerabzug nicht möglich. Damit kann V bei der Vermietung der Büroräume nicht auf die Steuerbefreiung verzichten.
Bagatellregelung der Finanzverwaltung bei Optionsumsätzen
Bei einer geringfügigen Verwendung für vorsteuerabzugsschädliche Ausgangsleistungen lässt es die Finanzverwaltung trotzdem zu, dass der Vermieter auf die Steuerfreiheit des Umsatzes verzichtet. Maximal 5 % vorsteuerabzugsschädliche Ausgangsleistungen werden danach als unschädlich für die Option des Vermieters angesehen.
Wenn der Mieter (Dozent) sich auf die Rechtsprechung des BFH beruft, würde sich für ihn kein Vorsteuerabzug mehr für alle damit unmittelbar in Zusammenhang stehenden Eingangsleistungen ergeben, für alle nicht unmittelbar den steuerfreien Ausgangsleistungen zuzurechnenden Eingangsleistungen ist der Vorsteuerabzug anteilig ausgeschlossen. Damit kann – soweit die 5 %-Grenze überschritten ist – der Vermieter den Mietumsatz nicht mehr steuerpflichtig ausführen. Soweit er in einem Mietvertrag oder einer Dauermietrechnung Umsatzsteuer gesondert ausgewiesen hat, handelt es sich um einen unrichtigen Steuerausweis nach § 14c Abs. 1 UStG, den V schuldet.
Kein anteiliger Vorsteuerabzug beim Mieter
Selbst wenn der Dozent die Büroräume auch noch für vorsteuerabzugsberechtigende Ausgangsleistungen verwenden würde, würde sich ein anteiliger Vorsteuerabzug bei ihm nicht ergeben, da unrichtig nach § 14c Abs. 1 UStG ausgewiesene Umsatzsteuer grundsätzlich vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist.
Da es sich bei dem Gebäude um ein erst 2018 errichtetes Gebäude han...