Teilwert eines Grundstücks umfasst auch die Anschaffungsnebenkosten

Leitsatz

Bei Betriebseröffnung ist der Teilwert eines Wirtschaftsguts unter Berücksichtigung der zu diesem Zeitpunkt aufzuwendenden → Anschaffungsnebenkosten anzusetzen (→ Teilwertabschreibung ).

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BFH, Urteil vom 29.04.1999, IV R 63/97

Anmerkung:

Die Entscheidung betrifft die Gesellschafter einer GbR (Kläger), die zunächst – als Bauherrengemeinschaft – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt hatten. Die Kläger einigten sich später mit dem FA dahin, dass ihre Einkünfte ab 25. 4. 1982 als gewerbliche Einkünfte anzusehen sein sollten. In der Anfangsbilanz zum 25. 4. 1982 setzten die Kläger ihren Grund und Boden mit einem Betrag von (2081 qm zu 480 DM =) 998.880 DM an. Dieser Betrag wurde auch dem Bescheid über die einheitliche Gewinnfeststellung zugrunde gelegt. Im Rechtsbehelfsverfahren machten die Kläger geltend, der für den Grund und Boden anzusetzende Teilwert umfasse außer dem Wert der Grundfläche auch die Anschaffungsnebenkosten (wie die → Grunderwerbsteuer , die Maklerprovision und die Notariats- und Grundbuchkosten). Dem hat sich der BFH in seiner Entscheidung angeschlossen.

1. Der Entscheidung kann nicht entnommen werden, aus welchem Grund die Beteiligten angenommen hatten, dass an die Stelle der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) getreten sind. Offenbar war man sich darin einig, dass die Betätigung der Kläger alle Merkmale eines Gewerbebetriebs (§ 15 Abs. 2 EStG) erfüllte (vgl. hierzu BFH, Beschluss v. 25. 6. 1984, GrS 4/82, BStBl 1984 II S. 751, 762) und in der erstmaligen Verwirklichung dieses Tatbestands die „Eröffnung eines Betriebs” i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 6 i. V. m. Nr. 5 EStG liegt. Der von den Beteiligten als Betriebsbeginn fixierte Zeitpunkt wurde damit zum Stichtag der Eröffnungsbilanz sowie für die Bewertung der in der → Bilanz anzusetzenden Wirtschaftsgüter des Betriebsvermögens.

2. Wirtschaftsgüter, die mehr als drei Jahre vor der Betriebseröffnung angeschafft wurden, sind mit dem Teilwert zu bewerten (§ 6 Abs. 1 Nr.6 i.V.m. Nr. 5 EStG). Teilwert ist der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde; dabei ist davon auszugehen, dass der Erwerber den Betrieb fortführt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Da es sich um einen nur gedachten Wert handelt, muss er im Schätzungswege ermittelt werden. Es gilt die Vermutung, dass der Teilwert eines Wirtschaftsguts im Zeitpunkt des Erwerbs den Anschaffungskosten entspricht und sich zu einem späteren Zeitpunkt mit den Wiederbeschaffungskosten deckt. Bei einem → Grundstück lassen sich die Wiederbeschaffungskosten aus dem Verkehrswert oder gemeinen Wert ableiten (BFH, Urteil v. 8. 9. 1994, IV R 16/94, BStBl 1995, 309 m. w. N.).

Für die Bewertung der Wirtschaftsgüter im Zeitpunkt der Eröffnung des Betriebs ist die Definition des Teilwerts entsprechend zu modifizieren. Teilwert ist in diesem Fall der Preis, den ein fremder Dritter für die Beschaffung des Wirtschaftsguts aufgewendet hätte, wenn er den Betrieb eröffnet und fortgeführt hätte (BFH, Urteil v. 10. 7. 1991, VIII R 126/86, BStBl 1991 II S. 840). Wie der BFH in dem Besprechungsurteil zu Recht ausführt, umfasst der Teilwert bei Grundstücken außer dem gemeinen Wert des Grund und Bodens auch die Anschaffungsnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, die Maklerprovision und die Notariats- und Grundbuchkosten. Denn auch diese Nebenkosten gehören zu den Beschaffungskosten. Der von den Beteiligten übereinstimmend als gemeiner Wert anerkannte Grundstückswert von 480 DM/qm war demnach lediglich die Grundlage der Wertermittlung, aus der die Wiederbeschaffungskosten abzuleiten sind.