Kommentar
Mit der Zahl der Flüchtlinge ist in Deutschland auch der Bedarf an Wohnraum rasant gestiegen. Viele Vermieter nutzen dieses Marktumfeld, um Gebäude an die öffentliche Hand oder Betreiber von Gemeinschaftsunterkünften zu vermieten. Die OFD Frankfurt am Main klärt mit aktueller Verfügung, welche umsatzsteuerlichen Konsequenzen solche Vermietungstätigkeiten entfalten.
Umsätze aus der langfristigen Vermietung und Verpachtung von Grundstücken bleiben nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a) UStG umsatzsteuerfrei. Nicht befreit sind hingegen Umsätze aus der Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG); diese Beherbergungsleistungen unterliegen aber dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG).
Mit Verfügung vom 21.3.2016 hat die OFD Frankfurt am Main dargestellt, wie Vermietungsaktivitäten im Bereich der Flüchtlingsunterbringung umsatzsteuerlich einzuordnen sind:
I. Langfristige (steuerfreie) Vermietung
Vermieter schließen mit der öffentlichen Hand bzw. mit den Betreibern von Gemeinschaftsunterkünften meist langfristige Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als 6 Monaten. Maßgeblich für die Frage, ob eine Vermietung sich als "langfristig" oder "kurzfristig" darstellt, ist die Laufzeit der Verträge und nicht die tatsächliche Aufenthaltsdauer der untergebrachten Personen in der vermieteten Unterkunft. Selbst wenn sich der Miet- oder Pachtzins nach der tatsächlichen Auslastung des Mietobjekts richtet, liegt keine kurzfristige Vermietung oder Verpachtung vor, sofern der Vertrag unbefristet oder über mehr als 6 Monate abgeschlossen wurde.
Sofern ausschließlich Wohnraum überlassen wird, sind die Vermietungsumsätze nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a) UStG steuerfrei.
Nebenleistungen folgen der Hauptleistung
Übliche Nebenleistungen, die ein Vermieter neben seiner eigentlichen steuerfreien Vermietungsleistung erbringt, können ebenfalls unter die Steuerfreiheit des § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a) UStG gefasst werden. Hierzu zählt die OFD
- die Bereitstellung von Bettwäsche und Mobiliar,
- die Reinigung des Gebäudes,
- die Bereitstellung von Waschmaschinen und Wäschetrocknern (selbst wenn der Vermieter hierfür ein gesondertes Entgelt verlangt) und
- das Zurverfügungstellen von Hauspersonal und Hausmeistern.
Hinweis: Übliche Nebenleistungen folgen dem "Schicksal" der Hauptleistung, sodass sich ihre Behandlung nach der umsatzsteuerlichen Beurteilung der Hauptleistung (hier: Vermietungsleistung) richtet.
Auch pauschale Abnutzungszuschläge, die ein Mieter zahlt, weil er die angemieteten Räume später nicht renovieren muss, sind nach der OFD-Verfügung wie die Vermietungsleistung zu besteuern.
Eigenständige Verpflegungsleistungen
Übernimmt ein Vermieter neben der Beherbergung auch die Verpflegung der untergebrachten Personen, ist hierin keine übliche (und ggf. steuerfreie) Nebenleistung zu sehen, sondern eine eigenständige Leistung, die mit dem Regelsteuersatz von 19 % zu versteuern ist.
Verträge besonderer Art
Sofern der Eigentümer eines Gebäudes neben den vorgenannten Nebenleistungen noch andere Leistungen erbringt, müssen die Finanzämter prüfen, ob ein Vertrag besonderer Art vorliegt.
Hinweis: Einen solchen Vertrag nimmt die ständige BFH-Rechtsprechung an, wenn die Gebrauchsüberlassung des Grundstücks gegenüber anderen wesentlicheren Leistungen zurücktritt und das Vertragsverhältnis ein einheitliches, unteilbares Ganzes darstellt. Die Steuerbefreiung für Vermietungsumsätze bleibt in diesem Fall verwehrt, der gesamte Leistungsaustausch unterliegt dann dem Regelsteuersatz von 19 %.
Die OFD weist darauf hin, dass solche "wesentlicheren Leistungen" beispielsweise vorliegen können, wenn der Vermieter die soziale Betreuung der untergebrachten Personen übernimmt oder einen Sicherheitsdienst beauftragt.
Keine Option möglich
Allgemein können Vermieter nach § 9 Abs. 1 UStG auf die Steuerbefreiung ihrer Vermietungsumsätze nach § 4 Nr. 12 UStG verzichten, wenn sie die Umsätze an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausführen.
Hinweise: Diese Option wird häufig genutzt, um ein Recht zum Vorsteuerabzug zu erlangen.
Bei Vermietungen im Bereich der Flüchtlingsunterbringung kann nach der OFD-Weisung aber regelmäßig nicht auf die Steuerbefreiung verzichtet werden, weil die Vermietung zumeist an die öffentliche Hand erfolgt und der Vermietungsumsatz somit mit dem hoheitlichen (nichtunternehmerischen) Bereich zusammenhängt.
II. Kurzfristige (steuerpflichtige) Vermietung
Sofern ein Vermieter kurzfristige Verträge mit seinem Mieter abgeschlossen hat, liegen hinsichtlich der Wohnraumüberlassung steuerpflichtige Beherbergungsleistungen vor, die dem ermäßigten Steuersatz von 7 % unterliegen (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Unter diesen ermäßigten Steuersatz können auch andere Leistungen gefasst werden, wenn sie unmittelbar der Beherbergung dienen (z.B. Überlassung von Mobiliar und anderen Einrichtungsgegenständen). Dies gilt selbst dann, wenn diese gegen gesonde...