Vermietung eines Einkaufszentrums kein Gewerbebetrieb

Leitsatz

Die Vermietung eines Einkaufszentrums ist nicht deshalb als Gewerbebetrieb anzusehen, weil der Vermieter die für ein Einkaufszentrum üblichen Infrastruktureinrichtungen bereitstellt oder werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen für das Gesamtobjekt durchführt.

Normenkette

§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2, Abs. 3 EStG, § 2 Abs. 1 Satz 2, § 35b Abs. 1 GewStG

Sachverhalt

Eine nicht gewerblich geprägte Ehegatten-GmbH & Co. KG hatte auf einem zu diesem Zweck erworbenen Ackergrundstück von 100.000 qm ein Fachmarktzentrum mit ca. 30.000 qm Verkaufsfläche geplant und errichtet. Die Räume wurden an etwa 40 Einzelhandels- und Dienstleistungsunternehmen vermietet. Die Verwaltung des Einkaufszentrums wurde einer von der Ehefrau errichteten GmbH übertragen. Eine zweite GmbH der Ehefrau übernahm die Funktion eines Center-Managers, der für die Öffentlichkeitsarbeit des Einkaufszentrums und Werbemaßnahmen zuständig war. Alle Mieter waren nach dem Mietvertrag verpflichtet, Gesellschafter einer GbR zu werden, die unter Leitung des Center-Managers über die Werbemaßnahmen zu beschließen und diese durch festgelegte Werbebeiträge zu finanzieren hatte. Die Unterhaltung der Sanitäranlagen, Ruhezonen und Parkplätze sowie die Sicherung des Einkaufszentrums oblagen dem Verwalter; die Kosten wurden auf die Mieter umgelegt.

Das FA war nach einer Außenprüfung der Auffassung, die Tätigkeit der KG sei gewerblich, und erließ entsprechend geänderte Gewinnfeststellungs- und GewSt-Messbescheide für die Streitjahre. Die Gewinnfeststellungsbescheide wurden später wegen Verjährung wieder aufgehoben.

Die gegen die GewSt-Messbescheide erhobene Klage hatte vor dem FG keinen Erfolg (Niedersächsisches FG, Urteil vom 26.6.2013, 7 K 10056/09, Haufe-Index 6791787, EFG 2014, 1135).

Entscheidung

Der BFH hob das FG-Urteil und die GewSt-Messbescheide auf. Zwar ergebe sich dies nicht wegen der Aufhebung der Gewinnfeststellungsbescheide aus § 35b EStG. Die KG habe aber weder einen originären noch einen fiktiven Gewerbebetrieb unterhalten.

Hinweis

1. Die Frage, ob die Vermietung von Großimmobilien noch Vermögensverwaltung oder schon Gewerbebetrieb ist, hat den BFH nicht zum ersten Mal beschäftigt. In einem 1997 entschiedenen Fall war die Vermietung eines Geschäfts- und Freizeitzentrums mit Kinos, Gaststätten, Läden und Wohnungen in ca. 60 Mietverhältnissen nicht als Gewerbebetrieb beurteilt worden, obwohl der Eigentümer zur Verwaltung, Reinigung und Instandhaltung des Objekts sechs Angestellte beschäftigt hatte. Der BFH hatte damals entschieden, dass die Vermietung von Grundbesitz auch dann Vermögensverwaltung bleibe, wenn der Besitz sehr umfangreich sei, an eine Vielzahl von Mietern vermietet und zur Verwaltung ein in kaufmännischer Weise eingerichteter Geschäftsbetrieb unterhalten werde. Zusatzleistungen des Vermieters führten erst dann zum Überschreiten der Grenze zur Gewerblichkeit, wenn sie das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß überschritten (BFH, Urteil vom 6.3.1997, IV R 21/96, BFH/NV 1997, 762).

2. Im Fall des hiesigen Urteils, der ein Einzelhandels-Einkaufszentrum betraf, ging der Streit deshalb auch darum, ob die Zusatzleistungen zur Überschreitung der Gewerblichkeitsgrenze geführt hatten. Diese bestanden einerseits in der Bereitstellung und Unterhaltung von Sanitäranlagen, Ruhezonen und Parkplätzen sowie der Bestellung eines Sicherheitsdienstes, wobei die jeweiligen Kosten auf die Mieter umgelegt wurden. Andererseits wurden die Mieter zur Mitgliedschaft in einer Werbeorganisation in Gestalt einer GbR verpflichtet, deren Leitung einem vom Vermieter beauftragten Center-Manager zustand und die sich aus Einzahlungen der Mieter (sog. Werbebeiträge) finanzierte. Insbesondere die Werbetätigkeit sah die Finanzverwaltung als außergewöhnliche Dienstleistung an.

Nicht zur Überschreitung der Grenze von der Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb führen nach dem Urteil Leistungen, die nicht über das hinausgehen, was die Nutzung der Räume zu dem von den Mietern vorausgesetzten gewerblichen Zweck ermöglicht, und die nicht als eigenständiges Herantreten an den Markt verstanden werden können. So verhält es sich, wenn die Sonderleistung im (jedenfalls überwiegenden) wirtschaftlichen Interesse des Vermieters erbracht wird und nicht wirtschaftliche Interessen des Empfängers im Vordergrund stehen. Die im Urteilsfall von der Finanzverwaltung besonders kritisch gesehenen Werbeleistungen waren deshalb nach Meinung des BFH unschädlich, weil einheitliche werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen im überwiegenden Interesse des Vermieters stattfänden. Anders wäre es aber wohl dann, wenn der Vermieter seinen Mietern die Durchführung individueller Werbemaßnahmen anbieten würde.

3. Offengelassen hat der BFH, ob dem Vermieter Dienstleistungen zugerechnet werden können, die von Verwaltern oder Center-Managern gegenüber den Mietern erbracht werden. M. E. muss eine solche Zurechnung stattfinden, soweit die Dienstleister im Rahmen eines Auftrags des Vermieters tätig werden. "Outsourc...