Vermietung und Verpachtung – Werbungskosten nach gescheitertem ­Anschaffungsgeschäft

Leitsatz

Das Fehlen einer rechtlichen Grundlage für die Hingabe verlorener Aufwendungen, die zu Anschaffungskosten eines Vermietungsobjekts hätten führen sollen, schließt den wirtschaftlichen Zusammenhang der Aufwendungen mit einer beabsichtigten Vermietung nicht aus.

Normenkette

§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG

Sachverhalt

Der Kläger beabsichtigte den Erwerb einer vornehmen Villa. Eigentümer war eine Stiftung nach Liechtensteinischem Recht. Der Makler X spiegelte dem Kläger vor, den Kauf zu einem günstigen Preis für den Kläger vermitteln zu können, wenn dieser ihm den Kaufpreis u.a. in bar überlasse. Das tat der Kläger. Tatsächlich verwendete der Makler X das Geld jedoch für sich. Mit seinen Ansprüchen gegen den Makler X ging der Kläger leer aus. Er erwarb jedoch anschließend die Villa und vermietete sie (teilweise).

Entscheidung

Auf die Revision des Klägers hat der BFH das FG-Urteil aufgehoben (Hessisches FG, Urteil vom 24.9.2015, 11 K 3189/09, Haufe-Index 9700985) und die Sache an das FG zurückverwiesen. Der Kläger kann die vergeblichen Anschaffungskosten grundsätzlich sofort in voller Höhe abziehen. Das FG muss aber noch feststellen, in welchem Zeitpunkt der Kläger davon ausgehen musste, dass er sein Geld von X nicht mehr zurückbekommen würde.

Hinweis

1. Bei den Einkünften aus VuV sind die auf das vermietete Gebäude entfallenden Herstellungs- oder Anschaffungskosten Werbungskosten. Sie können allerdings nicht in voller Höhe sofort, sondern nur zeitanteilig im Rahmen der AfA abgezogen werden. Die anteilig auf den Grund und Boden entfallenden Anschaffungskosten sind dagegen nicht abziehbar.

2. Vergebliche Herstellungskosten: Nur Ausgaben für tatsächlich erbrachte Bauleistungen führen zu Herstellungskosten. Vorauszahlungen, für die der Bauunternehmer z.B. infolge Konkurses bzw. Insolvenz keine Leistungen mehr erbringt, führen nicht zu Herstel­lungskosten. Sie können sofort in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden (BFH, Beschluss vom 4.7.1990, GrS 1/89, BFHE 160, 466, BStBl II 1990, 830).

3. Vergebliche Anschaffungskosten: Entsprechendes gilt für Ausgaben, mit denen der Kaufpreis für das Gebäude entrichtet werden soll, wenn es letztlich nicht zum Eigentumsübergang kommt. Sie führen nicht zu Anschaffungskosten, sondern können als Werbungskosten ebenfalls sofort in voller Höhe geltend gemacht werden.

4. Streitig war, ob das auch gilt, wenn für die Hingabe des Geldes ein Rechtsgrund fehlt. FA und FG hatten dies verneint. Die Zahlung sei nicht mehr durch die beabsichtigte Vermietung veranlasst. Der BFH hat dies bejaht.

5. Dogmatisch gehören vergebliche Aufwendungen für die Herstellung oder Anschaffung eines zur Vermietung bestimmten Gebäudes zu den vorab entstandenen Werbungskosten. Sie sind nach allgemeinen Grundsätzen abziehbar, sobald sich der Steuerpflichtige endgültig entschlossen hat, durch Vermietung Einkünfte zu erzielen. Weitere Voraussetzungen sind nicht erforderlich. Das Fehlen einer rechtlichen Grundlage bei Hingabe des Geldes steht dem Abzug als Werbungskosten nicht entgegen, wenn an der Vermietungsabsicht kein Zweifel besteht.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 9.5.2017 – IX R 24/16