Vermietungsabsicht bei leerstehender Wohnung bei vorangegangener Vermietung

Leitsatz

Die aufgrund einer früheren Vermietung bestehende Indizwirkung der Einkunftserzielungsabsicht kann widerlegt werden, wenn bei langem Leerstand und zögerlicher Bemühung um Renovierung und Neuvermietung zu erkennen ist, dass die Einkunftserzielungsabsicht aufgegeben wurde.

Sachverhalt

Der Kläger erwarb im Jahr 1993 eine 68 qm große Wohnung, die er bis zum Eintritt eines Wasserschadens in 1999 vermietete. Seither steht die Wohnung leer. Die in Folge erklärten negativen Vermietungseinkünfte erkannte das Finanzamt ab 2003 nicht mehr an.

Als Begründung führte es aus, dass bislang mit der Renovierung der Wohnung nicht begonnen worden sei. Zudem sei eine erneute Vermietung nicht absehbar. Die laufenden Aufwendungen für die finanzierte Wohnung seien daher mangels Einkunftserzielungsabsicht nicht abziehbar.

Entscheidung

Das FG hat entschieden, dass die Werbungskostenüberschüsse für die Jahre 2003 und 2004 noch anzuerkennen sind, jedoch nicht mehr für die Jahre ab 2005.

Werbungskosten sind durch die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung veranlasste Aufwendungen. Sie können bereits anfallen, wenn Einnahmen noch nicht erzielt werden. Voraussetzung für die Berücksichtigung sog. vorab entstandener Werbungskosten ist, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und künftigen Mieteinnahmen besteht. Dies ist der Fall, wenn sich anhand objektiver Umstände feststellen lässt, dass der Steuerpflichtige den Entschluss, Vermietungseinkünfte zu erzielen, endgültig gefasst und nicht wieder aufgegeben hat.

Diese Grundsätze gelten gleichermaßen bei einer (zunächst) auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit im Fall eines Leerstands. Die vorangegangene Vermietung indiziert in diesen Fällen aber die - widerlegbare - Vermutung der Einkunftserzielungsabsicht.

Vorliegend wurde die Einkunftserzielungsabsicht bis zum Jahr 2004 durch die frühere Vermietung indiziert, da der Kläger im Jahr 2002 Sanierungsmaßnahmen unter Einschaltung einer Firma in Angriff genommen hat. Zudem bestand aufgrund eines Zivilgerichtsverfahrens gegen den Bauträger noch die Aussicht, dass die Ursache der Feuchtigkeit im Wege der Nachbesserung beseitigt werden könnte. Mit Ablauf des Jahres 2004 ist die Einkunftserzielungsabsicht des Klägers allerdings entfallen, da aufgrund der Insolvenz der Baufirma von dieser keine Abhilfe mehr zu erwarten war. Darüber hinaus ist der Kläger ab dem Jahr 2005 in Bezug auf die Beseitigung des Wasserschadens überwiegend untätig geblieben.

Hinweis

Der genaue Zeitpunkt, zu dem die Einkunftserzielungsabsicht als innere Tatsache wegfällt, kann naturgemäß nur schwer festgestellt werden. Letztlich obliegt es dem Steuerpflichtigen, die Einkunftserzielungsabsicht nachzuweisen.

Der Kläger hat gegen das Urteil des FG Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt (Az. des BFH: IX B 139/13). Von daher ist abzuwarten, ob die Entscheidung des FG Bestand haben wird.

Link zur Entscheidung

FG Nürnberg, Urteil vom 26.09.2013, 6 K 325/13