Werbungskosten Vermietung und Verpachtung – Überblick / 6 Werbungskosten bei Miteigentum

Bei Miteigentümern muss geprüft werden, ob diese z. B. ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gemeinschaftlich vermietet und somit den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG gemeinschaftlich verwirklicht haben oder ob lediglich einer der Miteigentümer dies getan hat. Maßgeblich ist, wer durch den Mietvertrag berechtigt und verpflichtet wird.^[1] Die Feststellung, wer unter mehreren Miteigentümern den objektiven Einkünftetatbestand erfüllt hat, ist vorrangig gegenüber der Frage nach der Zurechnung ggf. gemeinschaftlich erzielter Einkünfte.^[2] Die Frage nach der Zurechnung gemeinschaftlich erzielter Einkünfte stellt sich nicht mehr, wenn nur ein Miteigentümer allein den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung erfüllt.^[3] Unerheblich ist, ob der andere Miteigentümer, der nicht als Vermieter auftritt, zum Zeitpunkt des gemeinschaftlichen Erwerbs der Immobilie noch von der Vorstellung geleitet wurde, er werde zu einem späteren Zeitpunkt den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG erfüllen.^[4] Tritt eine Grundstücksgemeinschaft als Vermieterin auf und verwirklichen ­steuerrechtlich die Miteigentümer den Einkünfteerzielungstatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG gemeinschaftlich, können nur solche Aufwendungen als Werbungskosten in die auf der Ebene der Gemeinschaft zu ermittelnden Einkünfte einfließen, die bei den gemeinschaftlich erzielten Einkünften erwachsen sind.^[5] Die Einnahmen und Werbungskosten sind den Miteigentümern grundsätzlich nach dem Verhältnis der nach bürgerlichem Recht anzusetzenden Anteile zuzurechnen. Haben Miteigentümer abweichende Vereinbarungen getroffen, sind diese maßgebend, wenn sie bürgerlich-rechtlich wirksam sind und hierfür wirtschaftlich vernünftige Gründe vorliegen, die grundstücksbezogen sind. Von einem Miteigentümer überquotal übernommene Aufwendungen für ein Vermietungsobjekt sind diesem nur dann allein zuzurechnen, wenn insoweit weder eine Zuwendung an den anderen Miteigentümer beabsichtigt ist noch gegen diesen ein durchsetzbarer Ausgleichsanspruch besteht.^[6]

AfA oder erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen können nur demjenigen Miteigentümer zugerechnet werden, der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen hat.^[7] Trägt der Gesellschafter einer GbR deren Werbungskosten über den seiner Beteiligung entsprechenden Anteil hinaus, sind ihm diese Aufwendungen im Rahmen der einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Gesellschaft ausnahmsweise dann allein zuzurechnen, wenn insoweit weder eine Zuwendung an Mitgesellschafter beabsichtigt ist noch gegen diese ein durchsetzbarer Ausgleichsanspruch besteht.^[8]

Unabhängig von der Beurteilung, ob Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur einem oder mehreren (Mit-)Eigentümern zuzurechnen sind^[9], ist die Frage zu beantworten, ob mit dem Erwerb einer Immobilie im Zusammenhang stehende, vorab entstandene (vergebliche) Werbungskosten auch von den Miteigentümern geltend gemacht werden können, die – entgegen ihrer ursprünglichen Planung – zu einem späteren Zeitpunkt den Tatbestand des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG nicht erfüllt haben. Der BFH hat entschieden, dass vorab entstandene Aufwendungen bis zum Zeitpunkt der Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht abziehbar sein können, wenn es entgegen den Planungen des Steuerpflichtigen nicht zu Einnahmen kommt, soweit nur eine erkennbare Beziehung zu den angestrebten Einkünften besteht.^[10]

Wichtig

Abweichende Vereinbarung

Treffen Angehörige als Miteigentümer eine vom zivilrechtlichen Beteiligungsverhältnis abweichende Vereinbarung über die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben, ist diese steuerlich nur beachtlich, wenn sie in Gestaltung und Durchführung dem zwischen fremden Dritten Üblichen entspricht.^[11]

[1] BFH, Urteil v. 25.6.2002, IX R 55/99, BFH/NV 2002 S. 1556.

[2] BFH, Urteil v. 15.12.2009, IX R 55/08, BFH/NV 2010 S. 696.

[3] BFH, Urteil v. 11.3.2003, IX R 16/99, BFH/NV 2003 S. 1043.

[4] BFH, Urteil v. 15.12.2009, IX R 55/08, BFH/NV 2010 S. 863.

[5] BFH, Urteil v. 17.12.2008, IX R 25/08, BFH/NV 2009 S. 748.

[6] BFH, Urteil v. 20.1.2009, IX R 18/07, BFH/NV 2009 S. 1247.

[7] R 21.6 EStR.

[8] BFH, Urteil v. 23.11.2004, IX R 59/01, BFH/NV 2005 S. 442, BStBl 2005 II S. 454.

[9] BFH, Urteil v. 20.1.2009, IX R 18/07, BFH/NV 2009 S. 1247.

[10] BFH, Urteil v. 15.12.2009, IX R 55/08, BFH/NV 2010 S. 863.

[11] H 21.6 EStH "Abweichende Zurechnung".