Mieteinnahmen und Mietausfall bei den Einkünften aus Ver ... / 5 Miteigentum/Mietpool

Den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht, wer die rechtliche oder tatsächliche Macht hat, eines der in § 21 Abs. 1 EStG genannten Wirtschaftsgüter anderen entgeltlich auf Zeit zur Nutzung zu überlassen und Träger der Rechte und Pflichten aus einem Miet- oder Pachtvertrag ist.^[1] Miteigentümer i. S. v. §§ 1008ff., 741 ff. BGB oder Mitgesellschafter i. S. v. § 705 BGB können gemeinschaftlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Voraussetzung für eine gemeinschaftliche Beteiligung an den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist, dass mehrere Personen in ihrer gemeinschaftlichen Verbundenheit den Tatbestand des § 21 EStG erfüllen. Bei Miteigentümern muss dementsprechend zunächst geprüft werden, ob diese z. B. ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gemeinschaftlich vermietet und somit den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG gemeinschaftlich verwirklicht haben oder ob lediglich einer der Miteigentümer dies getan hat. Festzustellen, wer den Tatbestand der jeweiligen Einkunftsart erfüllt hat, ist vorrangig gegenüber der Frage nach der Zurechnung ggf. gemeinschaftlich erzielter Einkünfte. Die Frage nach der Zurechnung gemeinschaftlich erzielter Einkünfte stellt sich nicht mehr, wenn nur ein Miteigentümer allein den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung erfüllt.^[2] Allein die Stellung als Miteigentümer führt noch nicht zur Zurechnung anteiliger Einkünfte, wenn nach außen nur ein anderer Miteigentümer auftritt.^[3]

Maßgeblich ist, dass beide Miteigentümer durch den Mietvertrag berechtigt und verpflichtet werden. Einer Vereinbarung zwischen Miteigentümern, wonach z. B. lediglich ein Miteigentümer das betreffende Wirtschaftsgut zum Zwecke der Vermietung nutzen soll, kann in diesem Zusammenhang Bedeutung zukommen, wenn aufgrund der Vereinbarung tatsächlich nur der eine Miteigentümer vermietet. In diesem Fall stellt sich die Frage nach der Zurechnung gemeinschaftlich erzielter Einkünfte nicht mehr, weil nur der eine Miteigentümer alleine den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung erfüllt.^[4]

Errichtet eine Bauherrengemeinschaft ein Haus und vermietet jeder Eigentümer seine Wohnung selbstständig, werden keine gemeinschaftlichen Einkünfte erzielt. In diesem Fall werden die Einkünfte einheitlich und gesondert festgestellt.

Wichtig

Vorweggenommene Werbungskosten bei Miteigentümern

Unabhängig von der Beurteilung, ob – ab einem gewissen Zeitpunkt tatsächlich erzielte – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur einem oder mehreren (Mit-)Eigentümern zuzurechnen sind^[5], ist die Frage zu beantworten, ob mit dem Erwerb einer Immobilie im Zusammenhang stehende, vorab entstandene (vergebliche) Werbungskosten auch von solchen Miteigentümern geltend gemacht werden können, die – entgegen ihrer ursprünglichen Planung – zu einem späteren Zeitpunkt den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG nicht erfüllt haben. Der BFH hat entschieden, dass vorab entstandene Aufwendungen – bis zum Zeitpunkt der Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht – abziehbar sein können, wenn es entgegen den Planungen des Steuerpflichtigen nicht zu Einnahmen kommt, sofern nur eine erkennbare Beziehung zu den angestrebten Einkünften besteht.^[6]

Wird der Tatbestand der Einkunftserzielung bei Miteigentümern gemeinschaftlich verwirklicht, sind die Einnahmen nach dem Verhältnis der nach bürgerlichem Recht anzusetzenden Anteile zuzurechnen. Haben die Miteigentümer abweichende Vereinbarungen getroffen, sind diese maßgebend, wenn sie bürgerlich-rechtlich wirksam sind und hierfür wirtschaftlich vernünftige Gründe vorliegen, die grundstücksbezogen sind.^[7]

Treffen Angehörige als Miteigentümer eine vom zivilrechtlichen Beteiligungsverhältnis abweichende Vereinbarung über die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben, ist diese steuerrechtlich nur beachtlich, wenn sie in Gestaltung und Durchführung dem zwischen fremden Dritten Üblichen entspricht.

Gehört zu einer Erbschaft ein Gegenstand, mit dem der Erblasser Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt hatte, verwirklichen die Miterben gemeinsam den Tatbestand der Einkunftserzielung, solange die Erbengemeinschaft nicht auseinandergesetzt wird. Die Einkünfte werden ihnen grundsätzlich nach ihren Erbanteilen zugerechnet.^[8]

Eine Eigentümergemeinschaft nach dem WEG erzielt keine Einkünfte, sondern nur die einzelnen Wohnungseigentümer jeweils für sich.^[9]

Praxis-Beispiel

Einkünfteermittlung bei Miteigentum

Die Geschwister A und B sind zu je ¹/2 Miteigentümer eines Hauses mit 3 gleich großen Wohnungen. Wohnung 1 vermietet die Gemeinschaft an B zu Wohnzwecken. Wohnung 2 überlassen A und B ihren Eltern unentgeltlich zu Wohnzwecken. Wohnung 3 wird an fremde Dritte vermietet.

Die Miete für das Erdgeschoss und das 2. Obergeschoss beträgt mit Umlagen je 500 EUR monatlich.

Hinsichtlich Wohnung 3 ist davon auszugehen, dass A und B diese gemeinschaftlich vermieten. Die Einkünfte sind A und B zu je ¹/2 zuzurechnen. Auch W...