Zurechnung von Mieteinkünften bei Wohnungsüberlassungen an einen Miteigentümer

OFD Münster, Verfügung v. 21.1.2005, o. Az.

Mit seinen Urteilen vom 18.5.2004, IX R 49/02 (BStBl 2004 II S. 929) und IX R 42/01, NV, hat der BFH entschieden, dass bei der entgeltlichen Überlassung einer Wohnung an einen Miteigentümer durch die Grundstücksgemeinschaft das Mietverhältnis mit den anderen Miteigentümern anzuerkennen sei und diese entsprechend ihren ideellen Miteigentumsanteilen anteilig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, wenn der anmietende Miteigentümer das gemeinschaftliche Wohnhaus insgesamt über seinen Miteigentumsanteil hinaus nutze. Die Vermietung an den Ehegatten eines Miteigentümers und die gemeinschaftliche Nutzung durch die Eheleute ist als Selbstnutzung durch den Miteigentümer anzusehen (BFH vom 18.5.2004, IX R 42/01, NV).

Die bisherige Rechtsauffassung zur Zurechnung von Mieteinkünften bei Wohnungsüberlassung an einen Miteigentümer und gleichzeitiger Vermietung von Teilen des Gebäudes ist daher überholt. Die Selbstnutzung eines Teils eines Gebäudes durch einen Miteigentümer führt nicht mehr zum vorrangigen Verbrauch seines Miteigentumsanteils.

Übersteigt bei einer entgeltlichen Überlassung die überlassene Fläche den Miteigentumsanteil, ist hinsichtlich des übersteigenden Teils das Mietverhältnis auch steuerlich anzuerkennen. Die auf den übersteigenden Teil entfallenden Einkünfte sind den überlassenden Miteigentümern im Verhältnis des Miteigentumsanteils zur Summe der Anteile der betroffenen Miteigentümer zuzurechnen.

Erfolgt neben der Eigennutzung durch Miteigentümer auch eine Fremdvermietung durch die Grundstücksgemeinschaft, liegt hinsichtlich der Fremdvermietung eine Vermietung durch alle Miteigentümer vor und zwar unabhängig von der Eigennutzung durch einzelne Miteigentümer. Die Einkünfte sind allen Miteigentümern entsprechend ihren Miteigentumsanteilen zuzurechnen.

Beispiel:

(nach BFH vom 18.5.2005, IX R 49/02, BStBl 2004 II S. 929):

Die Geschwister A und B sind zu je 1/2 Miteigentümer eines Hauses. In dem Haus befinden sich drei Wohnungen mit je 60 m² Wohnfläche. Die Anschaffungskosten i.H. von 380.000 EUR(Anteil Grund und Boden: 80.000 EUR) wurden von A und B entsprechend ihren Miteigentumsanteilen getragen. Die Wohnungen werden wie folgt genutzt:

EG: Vermietung durch die Grundstücksgemeinschaft an B zu eigenen Wohnzwecken

I. OG: Unentgeltliche Überlassung an die Eltern von A und B zu eigenen Wohnzwecken

II. OG: Vermietung durch die Grundstücksgemeinschaft an einen fremden Dritten

Die Miete für das EG und das II. OG beträgt mit Umlagen je 500 EUR mtl., auf das gesamte Haus entfallen Aufwendungen (ohne AfA) i.H. von 9.000 EUR.

Lösung:

Vermietung an B:

Da es sich um eine entgeltliche Überlassung einer Wohnung an einen Miteigentümer durch die Gemeinschaft handelt, ist das Mietverhältnis insoweit anzuerkennen, als die entgeltliche Überlassung den ideellen Miteigentumsanteil des B übersteigt. Der ideelle Miteigentumsanteil des B am EG beträgt 1/2, die Nutzung erfolgt zu l/l, daher ist das Mietverhältnis zu 50 % anzuerkennen. Die Einkünfte sind allein dem A zuzurechnen.

Unentgeltliche Überlassung an die Eltern:

Mangels Einkunftserzielungsabsicht bleiben die auf diese Wohnung entfallenden Aufwendungen außer Ansatz.

Fremdvermietung:

Hinsichtlich der Fremdvermietung liegt, unabhängig von der Eigennutzung des EG durch B, eine Vermietung durch alle Miteigentümer vor. Die Einkünfte sind A und B zu je 1/2 zuzurechnen.

Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Einnahmen:	A	B	Summe
– EG: 1/2 von 500 EUR × 12 (Zurechnung nur bei A)	3.000 EUR	–	3.000 EUR
– I. OG:	–	–	–
– II. OG: 500 EUR × 12	3.000 EUR	3.000 EUR	6.000 EUR
Summe Einnahmen:	6.000 EUR	3.000 EUR	9.000 EUR
Werbungskosten
– AfA EG: 2 % von 100.000 EUR =
2.000 EUR, Ansatz nur bei A zu 1/2	1.000 EUR	–	1.000 EUR
– AfA I. OG: kein Ansatz mangels Einkunftserzielungsabsicht	–	–	–
– AfA II. OG: 2 % von 100.000 EUR =
2.000 EUR, Ansatz bei A und B zu je 1/2	1.000 EUR	1.000 EUR	2.000 EUR
– Sonstige WK EG: 1/3 von 9.000 EUR, Ansatz nur bei A zu 1/2	1.500 EUR	–	1.500 EUR
– Sonstige WK I. OG: 1/3 von 9.000 EUR, kein Ansatz	–	–	–
– Sonstige WK II. OG: 1/3 von 9.000 EUR, Ansatz bei A und B zu je 1/2	1.500 EUR	1.500 EUR	3.000 EUR
Summe der Werbungskosten	5.000 EUR	2.500 EUR	7.500 EUR
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung	1.000 EUR	500 EUR	1.500 EUR

Mögliche Eigenheimzulageförderung

Selbstnutzung der Wohnung durch B:

Sofern die übrigen Voraussetzungen vorliegen, kann B max. 1/2 des Fördergrundbetrags nach § 9 Abs. 2 EigZulG in Anspruch nehmen (BMF-Schreiben vom 21.12.2004, IV C 3 – EZ 1010 – 43/04, Rz. 56).

Unentgeltliche Überlassung der Wohnung im I. OG an die Eltern:

Bei Vorliegen aller sonstigen Voraussetzungen kann eine Eigenheimzulageförderung i.H. von jeweils 1/2 des Fördergrundbetrags in Betracht kommen (§ 4 Satz 2 und § 9 Abs. 2 EigZulG).

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1