Zurechnung von Mieteinkünften bei Wohnungsüberlassungen an einen Miteigentümer

OFD München, Verfügung v. 7.4.2005, S 2253 - 87 St 41

Mit seinen Urteilen vom 18.5.2004, IX R 49/02, BStBl 2004 II S. 929 und IX R 42/01, BFH/NV 2005 S. 168 hat der BFH entschieden, dass bei der entgeltlichen Überlassung einer Wohnung an einen Miteigentümer durch die Grundstücksgemeinschaft das Mietverhältnis mit den anderen Miteigentümern anzuerkennen sei und diese entsprechend ihren ideellen Miteigentumsanteilen anteilig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, wenn der anmietende Miteigentümer das gemeinschaftliche Wohnhaus insgesamt über seinen Miteigentumsanteil hinaus nutze. Die Vermietung an den Ehegatten eines Miteigentümers und die gemeinschaftliche Nutzung durch die Eheleute ist als Selbstnutzung durch den Miteigentümer anzusehen (BFH vom 18.5.2004, IX R 42/01, BFH/NV 2005 S. 16). Übersteigt bei einer entgeltlichen Überlassung die überlassene Fläche den Miteigentumsanteil, ist hinsichtlich des übersteigenden Teils das Mietverhältnis auch steuerlich anzuerkennen. Die auf den übersteigenden Teil entfallenden Einkünfte sind den überlassenden Miteigentümern im Verhältnis des Miteigentumsanteils zur Summe der Anteile der betroffenen Miteigentümer zuzurechnen. Erfolgt neben der Eigennutzung durch Miteigentümer auch eine Fremdvermietung durch die Grundstücksgemeinschaft, liegt hinsichtlich der Fremdvermietung eine Vermietung durch alle Miteigentümer vor. Das gilt unabhängig von der Eigennutzung durch einzelne Miteigentümer. Die Einkünfte sind allen Miteigentümern entsprechend ihren Miteigentumsanteilen zuzurechnen.

Praxis-Beispiel

Beispiel (nach BFH vom 18.5.2005, IX R 49/02, BStBl 2004 II S. 929):

Die Geschwister A und B sind zu je ½ Miteigentümer eines Hauses. In dem Haus befinden sich drei Wohnungen mit je 60 m² Wohnfläche. Die AK in Höhe von 380.000 EUR (Anteil Grund und Boden: 80.000 EUR) wurden von A und B entsprechend ihren Miteigentumsanteilen getragen. Die Wohnungen werden wie folgt genutzt:

EG: Vermietung durch die Grundstücksgemeinschaft an B zu eigenen Wzw.

1. OG: Unentgeltliche Überlassung an die Eltern von A und B zu eigenen Wzw.
2. OG: Vermietung durch die Grundstücksgemeinschaft an einen fremden Dritten

Die Miete für das EG und das 2. OG beträgt mit Umlagen je 500 EUR mtl., auf das gesamte Haus entfallen Aufwendungen (ohne AfA) in Höhe von 9.000 EUR.

Lösung:

Vermietung an B (EG):

Da es sich um eine entgeltliche Überlassung einer Wohnung an einen Miteigentümer durch die Gemeinschaft handelt, ist das Mietverhältnis insoweit anzuerkennen, als die entgeltliche Überlassung den ideellen Miteigentumsanteil des B übersteigt. Der ideelle Miteigentumsanteil des B am EG beträgt 50 %, die Nutzung erfolgt zu 100 %, daher ist das Mietverhältnis zu 50 % anzuerkennen. Die Einkünfte sind allein dem A zuzurechnen.

Unentgeltliche Überlassung an die Eltern (1. OG):

Mangels Einkunftserzielungsabsicht bleiben die auf diese Wohnung entfallenden Aufwendungen außer Ansatz.

Fremdvermietung (2. OG):

Hinsichtlich der Fremdvermietung liegt, unabhängig von der Eigennutzung des EG durch B, eine Vermietung durch alle Miteigentümer vor. Die Einkünfte sind A und B zu je ½ zuzurechnen.

Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

	A	B	Summe
Einnahmen:
EG: ½ von 500 EUR × 12 (Zurechnung nur bei A)	3.000 EUR		3.000 EUR
1. OG:
2. OG: 500 EUR × 12	3.000 EUR	3000 EUR	6.000 EUR
Summe Einnahmen:	6.000 EUR	3.000 EUR	9.000 EUR
Werbungskosten:
– AfA
– EG: 2% von 100.000 EUR = 2.000 EUR,
Ansatz nur bei A zu 50 %	1.000 EUR		1.000 EUR
– 1. OG: kein Ansatz mangels Ek-Erzielung
– 2. OG: 2% von 100.000 EUR = 2.000 EUR,
Ansatz bei A und B zu je 50 %	1.000 EUR	1.000 EUR	2.000 EUR
– sonstige WK
– EG: 1/3 von 9.000 EUR = 3.000 EUR,
Ansatz nur bei A zu 50 %	1.500 EUR		1.500 EUR
– 1. OG: 1/3 von 9.000 EUR = 3.000 EUR,
– kein Ansatz mangels Ek-Erzielung
– 2. OG: 1/3 von 9.000 EUR = 3.000 EUR,
Ansatz bei A und B zu je 50 %	1.500 EUR	1.500 EUR	3.000 EUR
Summe WK:	5.000 EUR	2.500 EUR	7.500 EUR
Einkünfte aus V und V:	1.000 EUR	500 EUR	1.500 EUR

Mögliche Eigenheimzulageförderung

Selbstnutzung der Wohnung durch B:

Sofern die übrigen Voraussetzungen vorliegen, kann B max. ½ des Fördergrundbetrags nach § 9 Abs. 2 Satz 3 EigZulG in Anspruch nehmen (Rz. 56 des BMF-Schreibens vom 21.12.2004, IV C 3 – EZ 1010 – 43/04; BStBl 2005 I S. 31).

Unentgeltliche Überlassung der Wohnung im 1. OG an die Eltern:

Bei Vorliegen aller sonstigen Voraussetzungen kann eine Eigenheimzulageförderung i.H. von jeweils ½ des Fördergrundbetrags in Betracht kommen (§ 4 Satz 2 und § 9 Abs. 2 EigZulG). Bei B ist insbesondere die Frage des Objektverbrauchs zu prüfen.

Hinweis:

Im Bezirk der OFD Nürnberg erfolgte die Einkunftszurechnung bei den Einkünften aus VuV bereits bisher entsprechend der obigen Handhabung, so dass sich insoweit keine Änderung ergibt (vgl. Arbeitshilfe zur Durchführung der ESt-Vlg 2003 sowie aktuelle Steuerfragen 2004, F 13, S. 160.

Stichworte:	Hausbesitzgemeinschaften
	– Einkun...