9. Wertermittlung bei Eckgrundstücken

(1) Bei Eckgrundstücken ist in der Regel von dem höheren der Werte auszugehen, die für die begrenzenden Straßen gelten.

(2) ¹Eckgrundstücke können wertvoller, aber auch geringwertiger als Reihengrundstücke sein. ²Ein höherer Wert ist in erster Linie durch die größere bauliche Ausnutzbarkeit der Eckgrundstücke begründet. ³Bei Eckgrundstücken an Geschäftsstraßen wirkt außerdem eine höhere Ertragsfähigkeit werterhöhend (z. B. durch Eckläden).

(3) ¹Eckgrundstücke an Geschäftsstraßen haben infolge der bevorzugten Geschäftslage und der entsprechend höheren Ertragsfähigkeit einen wesentlich höheren Wert als andere Grundstücke der Geschäftsstraßen. ²Dieser höhere Wert ist dadurch bedingt, daß gegenüber den Mehrerträgen, die infolge der bevorzugten Geschäftslage zu erwarten sind, die Bewirtschaftungskosten nicht in demselben Ausmaß steigen.

(4) ¹Eckgrundstücke am Schnittpunkt von Wohnstraßen haben gegenüber Reihengrundstücken nur dann einen höheren Wert, wenn auf ihnen ein Gebäude mit gewerblich genutzten Räumen (vor allem mit Eckläden oder einer Gastwirtschaft) errichtet werden kann. ²Sind sie dagegen nur durch eine größere bauliche Ausnutzbarkeit bevorzugt, so ist ein höherer Wert im allgemeinen nicht anzunehmen, weil dieser Vorteil durch die erhöhten Bewirtschaftungskosten aufgehoben wird.

(5) ¹Bei Eckgrundstücken an Straßen, die für eine offene Bauweise oder für die Errichtung von Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern vorgesehen sind, bedingt die Ecklage keinen Vorteil für das Grundstück. ²Der Wert solcher Eckgrundstücke kann im Einzelfall sogar geringer sein als der Wert der Reihengrundstücke.

(6) ¹Ein höherer Wert auf Grund der Ecklage ist nur durch einen Zuschlag zu dem Wert des "engeren Eckgrundstücks" zu berücksichtigen. ²Der Zuschlag ist nach einem Vomhundertsatz des durchschnittlichen Werts für die wertvollere Straße zu bemessen. ³Die ortsübliche Vorderlandtiefe bestimmt an beiden Straßenfronten, von der Ecke aus gerechnet, die Abmessungen des "engeren Eckgrundstücks". ⁴Dabei dürfen als Straßenfront höchstens je 30 m angesetzt werden. ⁵Alle über diese Abmessungen hinausgehenden Grundstücksteile sind wie Grundstücke mit nur einer Straßenfront zu bewerten. ⁶Als Anhalt für die Zuschläge können folgende Rahmensätze dienen:

	am Schnittpunkt von Wohnstraßen 5 bis 10 v.H.,
	am Schnittpunkt einer Geschäftsstraße mit einer Wohnstraße 15 bis 25 v.H.,
	am Schnittpunkt zweier Geschäftsstraßen 25 bis 45 v. H.

⁷Die unteren Rahmensätze sind anzuwenden, wenn der durchschnittliche Wert für die weniger wertvolle Straße erheblich geringer als der Wert für die wertvollere Straße ist oder wenn es sich um eine weniger bevorzugte Geschäftslage handelt. ⁸Die oberen Rahmensätze sind anzuwenden, wenn die durchschnittlichen Werte für die Straßen annähernd gleich sind und wenn es sich um eine besonders gute Geschäftslage handelt.

Beispiel:

Ein Eckgrundstück liegt an zwei Geschäftsstraßen mit einer besonders guten Geschäftslage. Die durchschnittlichen Werte für die Straßen sind 100 DM und 90 DM. Die ortsübliche Vorderlandtiefe beträgt 25 m. Zum Wert des "engeren Eckgrundstücks" (25 m x 25 m = 625 m²) ist ein Zuschlag, der an der oberen Grenze der Rahmensätze liegt, von 45 v. H. = 45 DM zu machen. Der Wert des "engeren Eckgrundstücks" beträgt dann 145 DM/m².

(7) ¹Spitzwinklige Eckgrundstücke haben einen geringeren Wert als rechtwinklige Eckgrundstücke, wenn sie von einer Wohnstraße oder von zwei Wohnstraßen begrenzt werden. ²Werden sie dagegen von zwei Geschäftsstraßen begrenzt, so hebt der Vorteil, daß die Gebäude größere Schaufensterfronten haben können, in der Regel die Nachteile einer ungünstigen Grundrißgestaltung und einer geringeren Nutzfläche auf.

(8) ¹Gehen die Abmessungen des gesamten Grundstücks an beiden Straßenfronten über das "engere Eckgrundstück" hinaus, ist die restliche Fläche von den beiden Straßenfronten aus in zwei Teilflächen aufzuteilen. ²Für jede der beiden Teilflächen ist zunächst die Größe des Vorderlandes zu berechnen. ³Das verbleibende Hinterland ist anteilig den beiden Teilflächen zuzurechnen. ⁴Die Zurechnung eines Anteils zum "engeren Eckgrundstück" unterbleibt, weil dieses, nur aus Vorderland besteht.

Beispiel:

Ein Eckgrundstück liegt am Schnittpunkt zweier Geschäftsstraßen, deren Geschäftslage unterschiedlich ist. Es hat Abmessungen von 60 m und 40 m. Die durchschnittlichen Werte für die beiden Straßen betragen 120 DM und 60 DM. Die Vorderlandtiefe beträgt 30 m. Zum Wert für das "engere Eckgrundstück" (30 m x 30 m = 900 m²) ist ein Zuschlag von 25 v. H. = 30 DM zu machen. Der Wert für das "engere Eckgrundstück" beträgt danach 150 DM/m².

Für die Ermittlung des Bodenwerts ist das Grundstück in drei Teilgrundstücke zu zerlegen, für die die Werte getrennt zu berechnen sind. Die Summe dieser drei Werte ergibt dann den Bodenwert des Grundstücks.

	Durchschnittlicher Wert 60,– DM		Vorderland III	Hinterland
	40 m	30 m	"engeres Eckgrundstück" I Durchschnittlicher Wert 150,– DM	Vorderland II
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