Alexander C. Blankenstein
Gravierende Änderungen hat das WEMoG für die Verwalterpraxis allerdings durch den in § 26a WEG geregelten "zertifizierten Verwalter" gebracht. Nach wie vor benötigt der Verwalter keine Ausbildung, um seinen Beruf ausüben zu können. Seit dem 1.12.2023 widerspricht allerdings die Bestellung eines nicht nach § 26a WEG zertifizierten Verwalters gemäß §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 WEG ordnungsmäßiger Verwaltung, weshalb seit diesem Zeitpunkt nicht unerhebliche Anfechtungsrisiken drohen, wenn der bestellte Verwalter nicht zertifiziert oder einem zertifizierten Verwalter nicht gleichgestellt ist. Ausnahmen vom Zertifizierungserfordernis gelten unter bestimmten Voraussetzungen für Kleinanlagen in Eigenverwaltung.
Voraussetzungen
Nach § 26a Abs. 1 WEG darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Nach § 26a Abs. 2 WEG obliegt die inhaltliche Ausgestaltung des Verfahrens und der Prüfungsinhalte des zu erteilenden Zertifikats und auch des vom Prüfungserfordernis befreiten Personenkreises dem Bundesministerium der Justiz.
Nach § 7 der Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz – ZertVerwV ist einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt, wer
- die Befähigung zum Richteramt,
- eine abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann oder zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,
- einen anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin oder
- einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt
besitzt.
Die Befähigung zum Richteramt haben im Übrigen alle Volljuristen. Ein Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt wäre u. a. etwa das Absolvieren eines Studiums der Immobilienwirtschaft, des Immobilienmanagements oder der Betriebswirtschaft Bau und Immobilien.
Die Gleichstellung mit einem zertifizierten Verwalter hat zur Folge, dass die Voraussetzungen des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erfüllt sind. Die Bestellung eines Verwalters, der einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt ist, entspricht demnach ebenso ordnungsmäßiger Verwaltung wie die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Wegen der Gleichstellung ergeben sich faktisch keine Unterschiede.
Juristische Personen und Personengesellschaften
Einführend ist zunächst klarzustellen, dass weder die juristische Person noch Personengesellschaften selbst ein Zertifikat erhalten. Um die Berechtigung, sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen zu dürfen, im Rechtsverkehr nachzuweisen, haben sie vielmehr auf die Zertifikate der bei ihnen beschäftigten Personen Bezug zu nehmen.
Juristische Personen und Personengesellschaften dürfen sich nach § 8 Abs. 1 ZertVerwV dann als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn diejenigen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.
Unmittelbar mit Verwaltungsaufgaben Beschäftigte
Unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist nach Auffassung des Verordnungsgebers,
- wer Versammlungen leitet oder
- außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalterin oder Verwalter nach § 27 WEG trifft.
Dementsprechend müssen sich Personen, die allein untergeordnete Tätigkeiten ausführen, wie etwa im Sekretariat oder als Hausmeister keine Prüfung ablegen, damit sich die juristische Person oder Personengesellschaft, bei der sie beschäftigt sind, als zertifizierter Verwalter bezeichnen darf. Es dürfte allerdings zu unterstellen sein, dass auch Mitarbeiter mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt sind, die etwa Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen erstellen bzw. mit dem Finanzwesen der verwalteten Gemeinschaften betraut sind und insoweit zwar keine Entscheidungen nach § 27 WEG treffen, aber wichtige Verwaltungstätigkeiten entfalten.
Andererseits müssen nach Auffassung des Verordnungsgebers Personen, die ausschließlich Leitungsaufgaben im Unternehmen wahrnehmen, ohne selbst unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut zu sein, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nicht ablegen. Die Frage, wer unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist, ist insoweit zwar losgelöst von der Vertretungs- und Geschäftsführungsbefugnis zu beantworten. Wer aber prüft, ob etwa der Geschäftsführer der Verwaltungs-GmbH tatsächlich keine Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung erfüllt? Nach der Verordnungsbegründung könne es "im Streitfall ... notwendig werden, die interne Organisation des Unternehmens offen zu legen, um den Personenkreis zu bestimmen, der unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist und damit eine Prüfung abzulegen...