Abberufung des Verwalters (Beschlussvorlagen) / Zu Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags

Grundlose Abberufung

Das WEMoG bringt einschneidende Änderungen für die Abberufung des Verwalters mit sich. Die Abberufung ist gem. § 26 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 5 WEG nicht mehr an das Vorliegen eines wichtigen Grundes geknüpft. Die Wohnungseigentümer können sich so leichter von einem Verwalter trennen, wenn sie mit seiner Tätigkeit nicht mehr zufrieden sind oder das erforderliche Vertrauensverhältnis zumindest nicht mehr in wünschenswertem Maß vorhanden ist, ohne dass es definitiv zerstört sein muss. Der Verwalter kann also jederzeit und grundlos durch einfachen Mehrheitsbeschluss von seinem Amt abberufen werden.

Der Verwaltervertrag endet gem. § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Die Neuregelungen gelten auch für bestehende Bestellungs- und Vertragsverhältnisse.

Nach wie vor gilt die Trennungstheorie, wonach von der jederzeitigen Möglichkeit der Abberufung des Verwalters das Schicksal des Verwaltervertrags zu trennen ist. Sind Bestellung und Vertragsdauer auf einen bestimmten Zeitraum befristet, kann der Verwalter zwar vorzeitig auch bei Fehlen eines wichtigen Grundes hierfür von seinem Amt abberufen werden. Der ebenfalls befristet abgeschlossene Verwaltervertrag kann allerdings regelmäßig nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes außerordentlich fristlos gekündigt werden. Wird ein Verwalter also ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen, verliert er zwar seine Organstellung, behält aber seine Vergütungsansprüche für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags – allerdings höchstens 6 Monate lang.

Abberufung aus wichtigem Grund

Da die Abberufung des Verwalters nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden kann, kann der Verwalter bereits sachlogisch erst recht abberufen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Da der Verwalter aber kein Anfechtungsrecht mehr hat, hat das Vorliegen eines wichtigen Grundes nur noch Bedeutung für die Frage, ob der Verwaltervertrag außerordentlich fristlos gekündigt werden kann, wenn er nicht an den Zeitraum der Bestellung des Verwalters gekoppelt ist.^[1]

Bei der Beschlussfassung über die Abberufung ist stets zu unterscheiden, ob ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung des in aller Regel befristeten Verwaltervertrags vorliegt. Dann bedarf es neben der Beschlussfassung über die Abberufung auch der Beschlussfassung über die Kündigung des Verwaltervertrags. Im Übrigen sind zumindest bislang die Verwalterverträge für einen bestimmten Zeitraum befristet, weshalb die Bestimmung des § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG an Bedeutung gewinnt, nach der der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung endet.

Bei fehlendem Verwaltungsbeirat für Vertretungsregelung sorgen!

Existiert weder ein Verwaltungsbeirat noch ein durch Beschluss als Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter bestellter Wohnungseigentümer, kommt § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG zum Tragen. Danach vertreten sämtliche Wohnungseigentümer die Gemeinschaft als Gesamtvertreter. Zu unterscheiden ist hier die Aktivvertretung von der Passivvertretung. Im Fall der Passivvertretung genügt es stets, dass die Willenserklärung gegenüber einem der Wohnungseigentümer abgegeben wird bzw. die Handlung ihm gegenüber vorgenommen wird. Anders verhält es sich im Fall der Aktivvertretung. Rechtshandlungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können im Fall der Gesamtvertretung nur von sämtlichen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich erbracht werden. Erforderlich ist hierbei zwar nicht ein gleichzeitiges, wohl aber ein gleichgerichtetes Handeln. Um hier handlungsfähig zu bleiben, sollte entweder stets eine Folgeverwaltung bestellt werden oder aber zumindest einer der Wohnungseigentümer zum Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter ermächtigt werden.