Abberufung des Verwalters nach der WEG-Reform

Hintergrund: Eigentümer-Minderheit will Verwalter abberufen

In einer Eigentümerversammlung im November 2019 hatten mehrere Eigentümer beantragt, die sofortige Abberufung der Verwalterin sowie die Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund zum 31.12.2019 zu beschließen. Sie stützten ihr Anliegen auf vermeintliche Pflichtverletzungen der Verwalterin in den Jahren 2012 sowie 2018 und 2019. So habe die Verwalterin sich geweigert, ein Protokoll weiterzugeben und die Eigentümer nicht über den Verlauf eines Prozesses informiert, den sie zudem durch das Unterlassen einer Beschlussfassung provoziert habe. Auch habe die Verwalterin nach dem Prozess einen Beschluss fassen lassen, der dem Urteil widersprochen habe. Schließlich habe sie die Nichtigkeit einer Jahresabrechnung verschuldet, ein Protokoll verspätet versandt und Wohnungseigentümer eingeschüchtert.

Der Antrag auf Abberufung der Verwalterin fand keine Mehrheit. Die hiergegen erhobene Anfechtungsklage sowie Klage auf Beschlussersetzung blieb vor Amts- und Landgericht ohne Erfolg. Nach Auffassung des Landgerichts setzt die Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grund voraus, dass der Anspruchsteller die Abberufung innerhalb einer angemessenen Frist verlangt, nachdem er von den entsprechenden Umständen Kenntnis erlangt habe. Hieran fehle es, weil die vermeintlichen Pflichtverletzungen teilweise zu lange zurück lägen beziehungsweise von den klagenden Eigentümern zeitlich nicht eingeordnet worden seien und daher von vornherein nicht in die Abwägung, ob eine Abberufung verlangt werden könne, einzubeziehen seien.

Entscheidung: Alle Umstände sind abzuwägen

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Das Landgericht hat die Umstände des Einzelfalls nicht so umfassend gewürdigt, wie es erforderlich gewesen wäre.

Ob ein Anspruch auf Abberufung der Verwalterin besteht, ist nach dem Recht zu beurteilen, das nach der WEG-Reform ab dem 1.12.2020 gilt. Denn im Rahmen der Beschlussersetzung ist rechtliche Beurteilungsgrundlage für die Prüfung, ob ein Anspruch auf die Beschlussfassung besteht, das im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung geltende Recht.

Jederzeitige Abberufung mit Stimmenmehrheit möglich

Durch die WEG-Reform hat sich die Rechtslage insoweit geändert, dass die Eigentümer den Verwalter nun jederzeit auch ohne wichtigen Grund abberufen können (§ 26 Abs. 3 WEG). Anderslautende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind unwirksam geworden. Wird der Verwalter abberufen, endet der mit ihm geschlossene Vertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Entgegenstehende Vereinbarungen im Verwaltervertrag sind ebenfalls unwirksam geworden.

Zudem hat sich der Anspruchsgegner geändert: Nach altem Recht richtete sich der Anspruch auf Abberufung des Verwalters gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Seit der WEG-Reform ist richtiger Anspruchsgegner die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Anspruch auf Abberufung nur, wenn alles andere unvertretbar wäre

Die Anspruchsvoraussetzungen sind durch die WEG-Reform aber unverändert geblieben: Auch seit dem 1.12.2020 besteht ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters nur dann, wenn es aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint, die Abberufung abzulehnen. Andererseits dürfen keine unerfüllbaren Anforderungen an den Abberufungsanspruch gestellt werden. Es reicht, wenn in der Gesamtschau allein die Abberufung des Verwalters dem Interesse der Wohnungseigentümer entspricht.

Ob ein Abberufungsanspruch gegeben ist, ist in umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und aller gegen den Verwalter erhobenen Vorwürfe zu prüfen. Mit welchem Gewicht länger zurückliegende Geschehnisse zu berücksichtigen sind, entzieht sich einer generellen Betrachtung; allgemeingültige zeitliche Grenzen, jenseits derer Pflichtverletzungen des Verwalters unbeachtlich sind, gibt es nicht. Die Annahme, dass die Ablehnung einer Abberufung unvertretbar ist, kann sich nämlich auch erst in einer Gesamtschau eines neueren Vorfalls mit älteren Geschehnissen ergeben oder ein neuer Vorfall kann einen alten in neuem Licht erscheinen lassen. Zudem kann ein länger zurückliegender Vorfall Bedeutung erlangen, wenn spätere Vorfälle "das Fass zum Überlaufen" bringen. Auch kann ein bestimmter Zeitablauf eine Pflichtverletzung im Rahmen der Gesamtabwägung als weniger gewichtig erscheinen lassen.

Das Landgericht muss nun anhand dieser Kriterien erneut prüfen, ob die behaupteten Pflichtverletzungen in der Gesamtschau so schwerwiegend sind, dass alles andere als die Abberufung der Verwalterin nicht vertretbar wäre.

(BGH, Urteil v. 25.2.2022, V ZR 65/21)

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