Abberufung des Verwalters (WEMoG) / 2.1.4 Frist zur Kündigung und somit Abberufung

Nach alter, vor Inkrafttreten des WEMoG geltender Rechtslage war nicht einheitlich geklärt, innerhalb welcher Frist der Verwalter abzuberufen war, wenn ihm eine schwerwiegende Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen war, da das Wohnungseigentumsgesetz selbst keine Regelung enthalten hatte, innerhalb welcher Frist der Verwalter abzuberufen war. Bezüglich der Abberufung ist die Klärung dieser Frage nunmehr ohnehin obsolet.

Sie bleibt aber bedeutsam für die Fälle, in denen der Verwalter abberufen werden soll, weil ein wichtiger Grund vorliegt und insoweit insbesondere auch der Verwaltervertrag fristlos gekündigt werden soll.

2.1.4.1 2-Wochen-Frist des § 626 BGB?

Für den Bereich des Arbeitsrechts regelt die Bestimmung des § 626 BGB, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund innerhalb von 2 Wochen nach Kenntnisnahme von den die Kündigung rechtfertigenden Gründen zu erfolgen hat.

Bereits vor dem Hintergrund, dass die Abberufung des Verwalters entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bedarf, kann die kurze 2-Wochen-Frist des § 626 BGB keine Anwendung im Bereich des Wohnungseigentumsrechts finden. Dies gilt auch dann, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer die gerichtliche Abberufung des Verwalters begehrt. Seiner Klage würde nämlich das Rechtsschutzbedürfnis fehlen, wenn er zuvor nicht wenigstens eine gemeinschaftliche Willensbildung initiiert hat.

Mit Blick auf die Einberufung einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung zwecks Abberufung des Verwalters, wird zwar das Einberufungsverlangen eines Wohnungseigentümers genügen, da er einen Individualanspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach der Bestimmung des § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat. Selbst wenn der Verwalter unverzüglich auf ein Einberufungsverlangen reagieren würde, wäre aber die 3-wöchige Einberufungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zu beachten. Zweifelhaft ist jedenfalls, ob ein Fall besonderer Dringlichkeit angenommen werden könnte, der zur Verkürzung der Einberufungsfrist berechtigen würde.

2.1.4.2 "Angemessene Frist" des § 314 Abs. 3 BGB?

Nach der für Dauerschuldverhältnisse geltenden Bestimmung des § 314 Abs. 3 BGB muss die Kündigung innerhalb angemessener Frist erfolgen, nachdem der Kündigungsberechtigte Kenntnis von dem zur Kündigung berechtigenden wichtigen Grund erlangt hat.

Eine konkrete Frist, innerhalb der die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses nach Kenntnisnahme des zur Kündigung berechtigenden wichtigen Grunds zu erfolgen hat, wird in § 314 Abs. 3 BGB nicht geregelt. Ob die Bestimmung analog angewandt werden kann, ist zwar umstritten, wird von der herrschenden Meinung aber bejaht.^[1] Nach ihr kann also das Recht zur Kündigung dann verwirkt sein, wenn die Kündigung – und insoweit dann auch die Abberufung – nicht innerhalb angemessener Frist nach Kenntnisnahme des zur Abberufung berechtigenden wichtigen Grundes erfolgt.

Zeitliche Grenzen können nicht allgemeinverbindlich aufgestellt werden und hängen von den Maßgaben des konkreten Einzelfalls, insbesondere auch der Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft ab.

Verwirkung soll jedenfalls dann eintreten, wenn die Kündigung und Abberufung erst 8 Monate nach Kenntnisnahme der Pflichtverletzung erfolgt.^[2] Allerdings wurde Verwirkung auch schon nach Ablauf von mehr als 2 Monaten angenommen.^[3]

[1] LG Dortmund, Urteil v. 1.4.2014, 1 S 178/13; AG Bonn, Urteil v. 3.11.2009, 27 C 44/09.

[2] LG Dortmund, Urteil v. 1.4.2014, 1 S 178/13.

[3] BayObLG, Beschluss v. 17.1.2000, 2Z BR 120/99.