Abberufung des Verwalters (WEMoG) / 3.1 Umlaufbeschluss

3.1.1 Verfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG

Die Abberufung des Verwalters kann grundsätzlich im Verfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG durch sog. Umlaufbeschluss erfolgen. Die Initiative zur entsprechenden Beschlussfassung kann von jedem Wohnungseigentümer ausgehen. Zu beachten ist allerdings, dass ein Beschluss im Umlaufverfahren nur dann zustande kommt, wenn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer – wenn auch im Fall des § 8 Abs. 3 WEG lediglich mit Vormerkung – dem Beschlussantrag zustimmen. Dies gilt auch hinsichtlich einer Verwalterabberufung, selbst wenn diese gemäß § 26 Abs. 1 WEG ansonsten lediglich eines Mehrheitsbeschlusses in einer Wohnungseigentümerversammlung bedarf. Die Zustimmung der Wohnungseigentümer bedarf nicht der Schriftform, ausreichend ist die Textform. Die Zustimmung kann also insbesondere per E-Mail erteilt werden.

Bestellung eines Nachfolgeverwalters

Auch wenn die Abberufung des Verwalters durch Umlaufbeschluss möglich ist, ist den Wohnungseigentümern mit der Abberufung des derzeitigen Verwalters in aller Regel allein nicht gedient, vielmehr muss mit Blick auf die Verwaltbarkeit der Gemeinschaft ein Nachfolgeverwalter bestellt werden. Ist jedenfalls ein Verwaltungsbeirat in der Gemeinschaft nicht bestellt, existiert mit Abberufung des Verwalters kein zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ermächtigtes Organ mehr. Allerdings verleiht § 24 Abs. 2 WEG den Wohnungseigentümern die Kompetenz zur Beschlussfassung, gerichtet auf die Bestellung eines zu Eigentümerversammlungen befugten Wohnungseigentümers. Fehlen ein Verwalter und ein Verwaltungsbeirat oder weigern sich beide zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung, kann jeder Wohnungseigentümer im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG die Bestellung eines zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen ermächtigten Wohnungseigentümers durchsetzen. Unterbleibt auch dieses Prozedere, müssen sämtliche Wohnungseigentümer allseits eine Eigentümerversammlung zwecks Beschlussfassung über die Bestellung eines neuen Verwalters einberufen.^[1]

Im Hinblick auf die Bestellung eines Nachfolgeverwalters ist auch zu berücksichtigen, dass dessen Bestellung nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn im Vorfeld Vergleichsangebote eingeholt worden sind, die den Wohnungseigentümern nebst Entwürfen der jeweiligen Verwalterverträge zur Prüfung übermittelt wurden. Stets sind – wenn möglich – 3 Vergleichsangebote einzuholen.^[2]

Soll die Abberufung im Verfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG erfolgen, wird die gleichzeitige Bestellung eines Nachfolgeverwalters in aller Regel im Rahmen einer einheitlichen Beschlussfassung nicht möglich sein.

Hier besteht nun für den initiativ werdenden Wohnungseigentümer die Möglichkeit, dass er sich im Rahmen der Beschlussfassung über die Abberufung des Verwalters von den übrigen Wohnungseigentümern ermächtigen lässt, zu einer Wohnungseigentümerversammlung zu laden. Alternativ könnte bereits durch Beschluss geregelt werden, wann und wo genau sich die Wohnungseigentümer zu einer Wohnungseigentümerversammlung zusammenfinden.

[1] Siehe hierzu auch "Verwalter richtig bestellen", dort Ziff. 5.2.1.3.1 Einberufung der Versammlung.

[2] LG Dortmund, Urteil v. 14.6.2016, 1 S 455/15; siehe außerdem: "Verwalter richtig bestellen", dort Ziff. 5.2.1.1 Einholen von Vergleichsangeboten.

3.1.2 Verfahren des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG

Können die Wohnungseigentümer im Rahmen der Eigentümerversammlung noch keine Entscheidung über die Abberufung des Verwalters treffen, können sie in der Versammlung auch beschließen, dass die Abberufung im Rahmen eines Umlaufbeschlusses erfolgen soll und hierfür die einfache Mehrheit ausreichen soll.

Praxis-Beispiel

Verwalter verspricht Aufklärung

Der mit Vorwürfen konfrontierte Verwalter sichert in der Eigentümerversammlung Aufklärung durch entsprechendes Rundschreiben nach der Versammlung zu. Da die Wohnungseigentümer überwiegend zufrieden mit der Tätigkeit des Verwalters sind, diesen aber abberufen würden, sollten sich die Vorwürfe bewahrheiten, können sie eine entsprechende Mehrheitsentscheidung per Umlaufbeschluss im Anschluss an die Aufklärung seitens des Verwalters beschließen.