Abberufung des Verwalters (WEMoG) / 4.3 Beschlussanfechtung durch Wohnungseigentümer nach abgelehntem Antrag (Negativbeschluss)

Insbesondere in den Fällen, in denen ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters vorliegt, die Wohnungseigentümer den Verwalter aber dennoch nicht abberufen wollen, der entsprechende Beschlussantrag also nicht die erforderliche Mehrheit erreicht, haben Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die Abberufung im Wege einer Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG durchzusetzen.

In dem Fall, dass also der Beschlussantrag auf Abberufung des Verwalters nicht die erforderliche einfache Mehrheit erreicht und somit ein Negativbeschluss zustande kommt, kann dieser zwar angefochten werden.^[1] Allein die Anfechtung des Negativbeschlusses hilft dem klagenden Wohnungseigentümer jedoch nicht weiter. Selbst im Erfolgsfall bliebe der Verwalter im Amt, denn das Gericht würde lediglich feststellen, dass die Nichtabberufung Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprochen hätte. Abberufen wäre der Verwalter hiermit aber noch nicht. Seine Klage wäre demnach wohl unzulässig.^[2] Der klagende Wohnungseigentümer muss daher seinen Antrag auf Ungültigerklärung des Negativbeschlusses mit dem Antrag auf Beschlussersetzung, gerichtet auf die Abberufung des Verwalters verbinden. Zu beachten ist allerdings, dass es einer Anfechtung des Negativbeschlusses nicht bedarf. Die Beschlussersetzungsklage ist auch nicht fristgebunden, jedoch zeitnah nach Verkündung des Negativbeschlusses zu erheben.^[3] Freilich kann auch der Negativbeschluss dennoch angefochten werden.

Musterschreiben: Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers wegen Abberufung des Verwalters, verbunden mit einem Antrag auf Beschlussersetzung (Klageschrift)

(...)

Namens und in Vollmacht der Klägerin b e a n t r a g e ich,

den in der Wohnungseigentümerversammlung zu TOP X gefassten Beschluss für ungültig zu erklären; im Wege der Beschlussersetzung die Firma _______-Verwaltungs-GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer, Herrn _______, _______ [vollständige Anschrift] als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft _______ [vollständige Anschrift] abzuberufen.

Musterschreiben: Isolierte Beschlussersetzungsklage eines Wohnungseigentümers wegen Abberufung des Verwalters (Klageschrift)

(...)

Namens und in Vollmacht der Klägerin b e a n t r a g e ich,

Im Wege der Beschlussersetzung die Firma _______-Verwaltungs-GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer, Herrn _______, _______ [vollständige Anschrift] als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft _______ [vollständige Anschrift] abzuberufen.

[1] BGH, Beschluss v. 23.8.2001, V ZB 10/01.

[2] So AG München, Urteil v. 28.7.2008, 485 C 602/07.

[3] BGH, Beschluss v. 14.11.2019, V ZR 63/19