Abberufung des Verwalters (WEMoG) / 6 Gerichtliche Abberufung

Eine richterliche Abberufung ist stets dann erforderlich, wenn

• sich die Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer weigert, den Verwalter abzuberufen,
• ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters vorliegt und
• das Ermessen der übrigen Wohnungseigentümer insoweit auf Null reduziert ist.

Das Recht auf richterliche Abberufung des Verwalters folgt aus dem Anspruch eines jeden Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Das Verfahren auf Abberufung des Verwalters stellt eine Wohnungseigentumssache nach § 43 Nr. 4 WEG dar und erfolgt im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG. Gegnerin des klagenden Wohnungseigentümers ist insoweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

6.1 Vorbefassung der übrigen Wohnungseigentümer

Zunächst ist zu beachten, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht Sache des einzelnen Wohnungseigentümers ist, sondern diese vielmehr der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt. Vor Klageerhebung muss sich also der betreffende Wohnungseigentümer zunächst an die übrigen Wohnungseigentümer wenden, um einen Beschluss über die gewünschte Maßnahme herbeizuführen. Unterbleibt dieser Versuch, so fehlt einer entsprechenden Klage regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis.^[1] Entsprechendes gilt beim Verlangen auf Abberufung des Verwalters. Der entsprechenden Klage eines Wohnungseigentümers fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn nicht die Wohnungseigentümerversammlung mit dem Abberufungsverlangen vorbefasst war und eine entsprechende Vorbefassung nicht nur eine reine "Förmelei" wäre.^[2]

Praxis-Beispiel

"Mehrheitseigentümernaher" Verwalter

Mehrheitseigentümer und Verwalter verstehen sich bestens und sorgen stets dafür, dass die Interessen des Mehrheitseigentümers auf Kosten und zulasten der anderen Wohnungseigentümer gewahrt werden. Insoweit bestehen seit geraumer Zeit erhebliche Widerstände gegen den Verwalter. In einer Wohnungseigentümerversammlung hatten daher die Wohnungseigentümer den Verwalter aufgefordert, kurzfristig zu einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung zwecks seiner Abberufung zu laden. Der Mehrheitseigentümer hatte in diesem Zusammenhang geäußert, niemals einer Abberufung des Verwalters zuzustimmen.

In einem solchen Fall steht fest, dass ein Mehrheitsbeschluss auf Abberufung des Verwalters nicht zustande kommen wird. Die vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung mit dem Begehren auf Abberufung des Verwalters wäre daher lediglich eine überflüssige "Förmelei".

Achtung: Anerkenntnis im Prozess

Dass eine Vorbefassung der Wohnungseigentümer mit dem Begehren des klagenden Wohnungseigentümers lediglich eine "Förmelei" wäre, kann aber dann nicht angenommen werden, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den klägerischen Anspruch im Verfahren auf Abberufung des Verwalters ohne Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung anerkannt hat.^[3]

Praxis-Beispiel

Erstinstanzliches Anerkenntnis

Einer der Wohnungseigentümer hatte Klage auf Abberufung des Verwalters erhoben. Eine Vorbefassung der übrigen Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung war nicht erfolgt. Im Verfahren argumentiert der klagende Wohnungseigentümer, eine Vorbefassung der übrigen Wohnungseigentümer mit seinem Begehren sei reine Förmelei. Der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verfahren vertretende Rechtsanwalt erklärt sofortiges Anerkenntnis. Hiermit kommt jedenfalls zum Ausdruck, dass eine Vorbefassung der übrigen Wohnungseigentümer gerade keine bloße Förmelei gewesen und ggf. sogar ein positiver Abberufungsbeschluss zustande gekommen wäre. Nach § 93 ZPO wären die Verfahrenskosten dem klagenden Wohnungseigentümer aufzuerlegen.

Auch im Übrigen, wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer durchaus zufrieden ist mit der Amtsführung des Verwalters, muss sie mit dem Begehren der Minderheit auf Abberufung vorbefasst werden.

Vorbefassung auch bei "verhinderter" Versammlung

Kommt der Verwalter dem Anliegen eines oder einiger Wohnungseigentümer nach Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung zwecks seiner Abberufung oder der Erweiterung der Tagesordnung um den TOP "Abberufung des Verwalters" nicht nach, kann selbstverständlich nicht unmittelbar die gerichtliche Abberufung des Verwalters begehrt werden.^[4] Eine Vorbefassung der übrigen Wohnungseigentümer fand nämlich gerade nicht statt, auch wenn diese vom Verwalter verhindert wurde. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann nach § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung nunmehr "durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigen Wohnungseigentümer einberufen werden". Die Möglichkeit, einen Wohnungseigentümer zur Einberufung zu ermächtigen, soll insbesondere in denjenigen Gemeinschaften einer erleichterten Einberufung von Eigentümerversammlungen dienen, in denen kein Verwaltungsbeirat bestellt ist.

Weigerung des Einberufens einer Wohnungseigentümerversammlung

Weigert sich der Verwalter, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, kann er hierzu von den Wohnungseigentümern zwar nicht ...