Abberufung des Verwalters (WEMoG) / 7.2 Pflicht zur Rechnungslegung

Seit Inkrafttreten des WEMoG enthält das Wohnungseigentumsgesetz keine Regelung mehr über die Verpflichtung des Verwalters zur Rechnungslegung. § 28 Abs. 4 WEG regelt nunmehr die Pflicht des Verwalters zur Erstellung des Vermögensberichts. Dies ändert allerdings nichts an der Rechtslage. Nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) über das Auftragsverhältnis, besteht ohnehin die Pflicht zur Rechnungslegung gemäß §§ 675, 662, 666 BGB. Da es sich beim Verwaltervertrag um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 BGB handelt, bedarf es einer Spezialregelung im WEG nicht.

Unabhängig davon, ob die Abberufung des Verwalters im laufenden Jahr oder aber am Ende eines Wirtschafts- bzw. Kalenderjahrs erfolgt, ist der ausscheidende Verwalter zur Rechnungslegung verpflichtet. Als nachwirkende vertragliche Nebenpflicht besteht eine solche Verpflichtung unabhängig von einer Beschlussfassung seitens der Eigentümergemeinschaft.^[1] Auf Grundlage der noch zum alten Recht ergangenen BGH-Rechtsprechung^[2] war zwar aus Gründen der Rechtssicherheit entsprechende Beschlussfassung empfehlenswert. Nach neuer Rechtslage ist dies nicht mehr erforderlich. Als verhaltener Anspruch muss die Rechnungslegung ohnehin gegenüber dem Verwalter geltend gemacht werden. Es spricht also nichts dagegen als eine Art "Gedankenstütze" mit der Abberufung des Verwalters und der Kündigung des Verwaltervertrags auch das Verlangen der Wohnungseigentümer nach Rechnungslegung ausdrücklich zu beschließen.

Musterbeschluss: Abberufung des Verwalters, Kündigung des Verwaltervertrags und Pflicht zur Rechnungslegung

TOP XX: Abberufung des Verwalters, Kündigung des Verwaltervertrags, Pflicht zur Rechnungslegung

Die _____-GmbH wird mit sofortiger Wirkung als Verwalterin abberufen. Der Verwaltervertrag vom ______ wird aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt. Die _____-GmbH hat bis zum Zeitpunkt dieser Beschlussfassung gemäß §§ 675, 662, 666 BGB Rechnung zu legen. Die Vertreterin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter, die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, Frau _________, wird ermächtigt, die Kündigung namens und im Auftrag der Eigentümergemeinschaft schriftlich gegenüber der Verwalterin auszusprechen und dieser mitzuteilen, dass sie von ihrem Amt abberufen und zur Rechnungslegung verpflichtet wurde.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: ____

Nein-Stimmen: ____

Enthaltungen: ____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Bei der Verpflichtung des ausgeschiedenen Verwalters zur Rechnungslegung handelt es sich um eine sogenannte unvertretbare – also höchstpersönlich zu erbringende – Handlung,^[3] die nach der Vorschrift des § 888 ZPO zu vollstrecken ist. Grund: Die Erfüllung der Rechnungslegungspflicht setzt im Allgemeinen Kenntnisse voraus, die nur der Verwalter selbst und nicht auch ein Dritter haben kann. Kommt der ausgeschiedene Verwalter seiner Rechnungslegungspflicht nicht in der gebotenen Art und Weise nach und ist daher die Eigentümergemeinschaft gezwungen, einen Dritten mit der ordnungsgemäßen Erstellung zu beauftragen, so ist der Verwalter hinsichtlich des hierfür entstandenen Aufwands zum Schadensersatz verpflichtet.^[4]

[1] OLG Hamm, Beschluss v. 20.12.2007, 15 W 41/07; OLG München, Beschluss v. 20.7.2007, 32 Wx 93/07; OLG Zweibrücken, Beschluss v. 11.5.2007, 3 W 153/06; LG Köln, Urteil v. 15.4.2010, 29 S 175/09; AG Mettmann, Beschluss v. 26.5.2008, 7 II a 96/06 WEG.

[2] BGH, Beschluss v. 23.6.2016, I ZB 5/16.

[3] BGH, Beschluss v. 23.6.2016, I ZB 5/16; arg. AG Hamburg-Blankenese, Beschluss v. 4.4.2022, 539 C 20/20, ZMR 2022 S. 583.

[4] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 4.11.2002, 3 Wx 194/02.