Abberufung des Verwalters (WEMoG) / 7.4 Verfahrensfragen im Rahmen der Abwicklung

Zuständiges Gericht bei Pflichtverletzung im Rahmen der Abwicklung

Sollte der abberufene Verwalter seinen Verpflichtungen anlässlich der Beendigung seines Verwalteramts nicht freiwillig nachkommen und muss der Rechtsweg beschritten werden, sind entsprechende Ansprüche vor dem sachlich und örtlich ausschließlich zuständigen Amtsgericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG geltend zu machen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass Anspruchsinhaberin die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist.

Stellung des Vorverwalters in laufenden Verfahren

Hat der abberufene Verwalter für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Ansprüche gerichtlich geltend gemacht oder im Passivprozess vertreten, endet mit dem Verwalteramt auch die Vertretungsbefugnis. Der neue Verwalter tritt automatisch im Rahmen seiner Organschaft als neuer Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im laufenden Rechtsstreit auf.

In einem gegen den (früheren) Verwalter gerichteten Verfahren, in dem es um dessen Rechte und Pflichten bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht, führt ein Verwalterwechsel zur Erledigung der Hauptsache.^[1]

Schicksal der Anwaltsbevollmächtigung

Wurde einem Rechtsanwalt eine Verfahrensvollmacht zur Vertretung in einem wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren seitens eines abberufenen Verwalters als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erteilt, erlischt diese selbstverständlich nicht durch die Abberufung des Verwalters. Denn das Vertragsverhältnis mit dem Rechtsanwalt besteht mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mit dem Verwalter.

Beiladung in Altverfahren

Nach der Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 5 WEG richtet sich das Verfahrensrecht in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren noch nach altem Recht, wenn ein Verfahren bis 30.11.2020 bei Gericht anhängig wurde. Auch der abberufene Verwalter konnte im Fall einer Anfechtungsklage nach seinem Ausscheiden aus dem Amt gemäß § 48 Abs. 1 Satz 2 WEG a. F. zum Rechtsstreit beizuladen sein. War eine Beiladung in einem Altverfahren noch nicht erfolgt, kann sie immer noch erfolgen. Dies gilt in erster Linie dann, wenn den Vorverwalter infolge der Ungültigerklärung der angefochtenen Beschlüsse eine Verfahrenskostenbelastung nach § 49 Abs. 2 WEG a. F. treffen kann.^[2] Zwar wurde auch § 49 Abs. 2 WEG a. F. durch das WEMoG aufgehoben. Allerdings handelt es sich um eine verfahrensrechtliche Vorschrift, weshalb sie also für Altverfahren noch von Bedeutung sein kann. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass – selbstverständlich – auch dem ausgeschiedenen Verwalter die Kosten eines wohnungseigentumsrechtlichen Verfahrens auferlegt werden können.^[3]

Praxis-Beispiel

Verfahrenskostenbelastung

Der Verwalter wurde aus wichtigem Grund u. a. deshalb von seinem Amt abberufen, weil er wiederholt die Jahresabrechnung fehlerhaft erstellt hatte. Auch die noch während seiner Amtszeit von ihm erstellte Jahresabrechnung wurde angefochten, weil er sie wiederum unverändert erstellt hat.

Grundsätzlich konnten dem Verwalter die Kosten des Verfahrens nach § 49 Abs. 2 WEG a. F. auferlegt werden, wenn er grob fehlerhafte Jahresabrechnungen erstellt hat.^[4] Dies galt erst recht bei erneut fehlerhafter Erstellung der Jahresabrechnung entgegen gerichtlicher Entscheidung.^[5] Ist also ein derartiges Verfahren noch vor dem 1.12.2020 anhängig geworden und beabsichtigt das Gericht, dem abberufenen Verwalter die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen, hat es ihn zum Rechtsstreit beizuladen. Auch dem ausgeschiedenen Verwalter ist nämlich rechtliches Gehör nach Art. 103 GG zu gewähren.

Für den Fall, dass das erstinstanzlich befasste Gericht keinen Grund gesehen hatte, dem Verwalter die Verfahrenskosten aufzuerlegen und ihn daher nicht beigeladen hatte, muss das Landgericht als Berufungsgericht den Verwalter im Berufungsverfahren beiladen, so es beabsichtigt, dem Verwalter die Verfahrenskosten aufzuerlegen.

Rechtsmittel gegen Verfahrenskostenbelastung

• Gegen eine im 1. Rechtszug erfolgte Kostenentscheidung, mit der die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 49 Abs. 2 WEG a. F. dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft auferlegt worden sind, kann sich der Verwalter mit der sofortigen Beschwerde wenden.
• Wird erstmals im Berufungsrechtszug eine solche Kostenentscheidung getroffen, ist die Rechtsbeschwerde statthaft, sofern diese zugelassen worden ist.^[6]

[1] BayObLG, Beschluss v. 15.10.1992, 2Z BR 68/92.

[2] BayObLG, Beschluss v. 21.8.2003, 2Z BR 52/03.

[3] LG Stuttgart, Beschluss v. 7.4.2015, 19 T 54/15.

[4] LG Stuttgart, Beschluss v. 7.4.2015, 19 T 54/15; AG Hamburg, Urteil v. 17.2.2012, 102d C 69/11.

[5] AG Hamburg-Barmbek, Beschluss v. 17.4.2014, 880 C 27/12; AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 6.6.2012, 539 C 11/12.

[6] BGH, Beschluss v. 7.7.2016, V ZB 15/14.