Bei einer Nutzung der Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken ist allerdings zu beachten, dass eine berufliche Tätigkeit ohne Außenwirkung durchaus noch unter den Begriff des "Wohnens" fällt und somit ohne Weiteres zulässig ist. Einer Erlaubnis des Vermieters bedarf es also nicht. Erlaubnisfrei ist z. B.
- die Unterrichtsvorbereitung des Lehrers,
- die Telearbeit eines Angestellten,
- die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder
- der Empfang oder die Bewirtung von Geschäftsfreunden.[1]
Hieraus ergibt sich spiegelbildlich, dass geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art erlaubnispflichtig sind, die nach außen in Erscheinung treten.[2] Von einer Außenwirkung kann dann ausgegangen werden, wenn der Mieter die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt und in der Wohnung Kunden empfängt oder Mitarbeiter beschäftigt.[3] Übt der Mieter eine erlaubnispflichtige Tätigkeit in der Wohnung aus und hat er keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, kann der Vermieter das Mietverhältnis nach entsprechender Abmahnung ordentlich gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen.[4]
Musterschreiben: Abmahnung wegen vertragswidriger Nutzung der Wohnung
Herr/Frau/Firma
_______________ (Name des Mieters)
_______________ (Anschrift)
_______________
Mietverhältnis "Baumweg 3, 2. OG links in 40627 Düsseldorf"
Hier: Abmahnung wegen vertragswidriger Nutzung
Sehr geehrte Frau _____ / Sehr geehrter Herr _____,
nach der Bestimmung in § ___ des Mietvertrags vom ___ dient die von Ihnen angemietete Wohnung ausschließlich Wohnzwecken. Wie bereits dem von Ihnen eigenmächtig an der Fassade angebrachten Schild und auch Ihrem Briefkastenschild zu entnehmen ist, betreiben Sie in der Wohnung eine Rechtsanwaltskanzlei. Dies stellt eine Vertragsverletzung dar, die ich nicht dulden werde.
Ich fordere Sie daher auf, bis spätestens _____ die Nutzung Ihrer Wohnung zu freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken zu unterlassen und das von Ihnen eigenmächtig an der Hausfassade angebrachte Kanzleischild zu beseitigen. Bei ergebnislosem Fristablauf müssen Sie mit der Erhebung einer Unterlassungsklage oder gar der Kündigung des Mietverhältnisses rechnen.
Mit freundlichen Grüßen
Vermieter
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