Das OLG verurteilt B! K sei aufgrund des Umlaufbeschlusses zur Klage berechtigt gewesen. Es sei ausreichend gewesen, dass der Verwalter den Beschluss in seinen Räumen verkündet habe. Jeder Wohnungseigentümer habe die Möglichkeit, sich über das Beschlussergebnis im Verkündungstermin zu unterrichten. Im Übrigen sei der Beschluss aus dem Jahr 2015 eine Vergemeinschaftung gewesen. Denn die Beauftragung von Sachverständigen mit einer Mängelbeurteilung setze inzidenter voraus, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Geltendmachung der aus den Mängeln folgenden Rechte an sich ziehe (OLG Karlsruhe, Urteil v. 10.4.2018, 8 U 19/14). Die Ansprüche der Wohnungseigentümer seien auch nicht – wie B meine – verjährt. Denn die Abnahme sei unwirksam. Die Wohnungseigentümer könnten nicht beschließen, dass die Verwaltungsbeiräte das gemeinschaftliche Eigentum abnehmen.
Hinweis
Die Entscheidung spricht 2 Fragen an. Die eine ist, wie der Verwalter einen schriftlichen Beschluss verkünden muss. Die Richter meinen, es reiche, wenn der Verwalter einen Verkündungstermin in seinen Räumen anberaume und die Wohnungseigentümer dazu einlade. Dieser sehr praktikable Weg kann freilich keinem Verwalter geraten werden. Mir selbst erscheint dieser Weg so gar nicht gangbar zu sein. Er ist ebenso wenig zu gebrauchen wie ein Aushang im Haus oder die Verkündung in einer Versammlung, wenn dort nicht alle Wohnungseigentümer anwesend sind. Ein Profiverwalter sollte vielmehr allen Wohnungseigentümern schreiben und ihnen das Ergebnis der Beschlussfassung mitteilen.
Die andere Frage ist, ob man durch einen Beschluss die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums auf die Verwaltungsbeiräte verlagern kann. Mit der wohl h. M. lehnt das Gericht einen solchen Beschluss in Ermangelung einer entsprechenden Beschlusskompetenz ab. Dies sollte ein Verwalter wissen. Er sollte die Wohnungseigentümer entsprechend belehren.
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