Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.147,36 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 177,98 EUR seit dem 28.06.2003 und aus 969,62 EUR seit dem 18.06.2002 zu zahlen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu zahlen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. (Die Parteien können die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht die Gegenpartei in gleicher Höhe Sicherheit leistet.)
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin und die Beklagte Mieterin einer Wohnung im Haus ….
Die Klägerin macht Betriebskostennachzahlungen aus den Jahren 2001/2002 geltend (Bl. 13 ff, 23 ff der AktO).
Sie beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 1147,36 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 177,98 EUR seit dem 28.06.2003 sowie aus 969,62EUR seit dem 18.06.2002 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Ihrer Ansicht nach ist sie zu keiner Nachzahlung von Betriebskosten verpflichtet.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin kann von der Beklagten die Zahlung der begehrten rückständigen Betriebskosten für die Jahre 2001/2002 verlangen.
Die streitige Betriebskostenabrechnung Bl. 13 ff, Bl. 23 ff sind formal nicht zu beanstanden und führten zu Fälligkeit der jeweiligen Betriebskostennachzahlung. Die früheren Streitpunkte „Aktivlegitimation” und „Gesamtfläche des Objekts” (Klageerwiderung Bl. 36, 37 zu 1. und 2.) sind zwischenzeitlich von der Beklagten unstreitig gestellt worden.
Für die weiteren Streitpunkte gilt Folgendes:
- Abrechnungseinheit (Klageerwiderung Bl. 37 zu 3.): Insoweit teilt das Gericht, wie in der mündlichen Verhandlung zum Ausdruck gebracht, die Auffassung der Abteilung 13 in ihrem Beschluss vom 03.02.2004 in der Parallelsache 13 C 345/03 (Bl. 147 d. A.), das die Bildung einer Abrechnungseinheit zwischen den Häusern …und… angesichts der einheitlichen Heizungsanlage nicht zu beanstanden ist.
- Umlage nach Quadratmetern (Bl. 37 zu 4.): Die Umlage der Betriebskosten nach Quadratmetern entspricht nicht nur mittlerweile dem gesetzlichen Regelfall des § 556 a (1) BGB, sondern auch § 4 (3) des Mietvertrages vom 02.06.1986 (Bl. 133 d. A.), und ist damit nicht zu beanstanden.
- Belegübersendung 2001 (Bl. 37 zu 5.): Die Klägerin hat die Übersendung der von der Beklagten am 06.06.2002 (Bl. 44 d. A.) angeforderten Betriebskostenbelegung 2001 unstreitig mit Schreiben vom 10.06.2002 (Bl. 67 d. A.) gegen Vorauserstattung von Kopier- und Portokosten angeboten. Die Beklagte trägt nicht vor, dass sie eine entsprechende Einzahlung geleistet hat. Sie kann deshalb nicht aus diesem Grund die Zahlung rückständiger Betriebskosten verweigern (vgl. Langenberg in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 556 BGB Rn. 496) und ist vielmehr für das Jahr 2001 so zu behandeln, als habe sie Einsicht in sämtliche Betriebskostenbelege gehabt (vgl. Rips in: Eisenschmied/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, § 556 BGB Rn. 355). Da die Beklagte für das Jahr 2001 – im Gegensatz zum Jahr 2002 – keine substantiellen Bedenken gegen die Betriebskostenabrechnung erhebt und solche im Übrigen nach der Aktenlage nicht zu erkennen sind, ist die Nachforderung der Klägerin für das Jahr 2001 in voller Höhe zuzusprechen. Nur zur Klarstellung ist hinzuzufügen, dass die angeforderten Kopierkosten von 0,26 EUR pro Kopie + Neben- und Portokosten noch als angemessen bezeichnet werden können (vgl. Rips a.a.O., Rn. 352).
- Heizkostenhöhe (Bl. 38 zu 6. und 7.): Soweit die Beklagte in diesem Zusammenhang verschiedene Defekte ihrer Heizung vorträgt (Bl. 165 d. A.), ist, wie die Klägerin zu Recht ausführt (Bl. 64 d. A.), nicht zu erkennen, welche Auswikungen diese Ausfälle auf die geltend gemachten Heizkosten haben sollen. Sofern die Heizung nicht funktioniert, fallen bei der Beklagten bekanntlicherweise auch keine Verbrauchskosten an. Allenfalls könnte sich aus den Defekten ein Recht zur Mietminderung (§ 536 BGB) ergeben, welches hier aber nicht im Streit steht. Der Vortrag der Beklagten geht offenbar dahin, dass die gemessenen Heizkosten zu hoch seien, weil die Heizung nicht durchgehend funktioniert habe. Insoweit bedarf es aber eines über das „Reich der Spekulation” hinausgehenden präzisen Sachvortrages, welcher insbesondere Vergleichsrechnungen zu früheren Mietjahren enthält, welche der Beklagten ja auch möglich sind, da sie das Objekt bereits seit 1986 bewohnt. Hieran fehlt es gänzlich, weshalb die Beklagte letztlich darlegungsfällig geblieben ist.
- Hausmeisterkosten 2002 (Schriftsatz 06.01.2004; Bl. 89 zu 3a): Diese Kosten sind belegt durch die sich in der Beiakte 13 C 345/03 befindlichen Urkunden Bl. 46 ff., 162 BA sowie das glaubhafte Zeugnis des Zeugen … in der besagten Parallelsache, welches einverständlich zum Gegenstand des hiesigen Rechtsstreits gemacht worden ist (Bl. 183 ff. BA, Bl. 196 d. A.).
- Allgemeinstrom 2002 (Bl. 89 zu 3b): Aus dem Beleg der STAWAG v. 31.12.2002 (Bl. 104 f. d. A.) ergibt sich der Ver...