Tenor
Das Versäumnisurteil vom 20. Februar 2004 wird aufrecht erhalten, soweit die Beklagte verurteilt worden ist,
2. die Wohnung im Hause … in 10707 Berlin, 3. Etage links, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Korridor, Toilette/Bad, zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben
und
3. die Wohnung im Hause … in 10707 Berlin, 3. Obergeschoss, Ein-Zimmer-Appartement mit Kochnische, Toilette und Dusche zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben
und
soweit der Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2004 bewilligt worden ist.
Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufgehoben
Von den Kosten des Rechtsstreits, mit Ausnahme der durch die Säumnis der Beklagten entstandenen Kosten, die diese allein zu tragen hat, haben die Kläger 2/29, die Beklagte 27/29 zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Parteien dürfen die Zwangsvollstreckung abwenden, die Beklagte die Zwangsvollstreckung aus diesem Urteil und dem Versäumnisteilurteil vom 20.02.2004 durch Sicherheitsleistung in Höhe von 6.500,00 EUR, die Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120,00 EUR wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Kläger sind Eigentümer und Vermieter der im Tenor bezeichneten Wohnungen, die die Beklagte anmietete. Die Bruttowarmmiete betrug zuletzt 811,55 EUR für die erste und 208,42 EUR für die zweite Wohnung.
Die Mietverträge wurden am 30.07.1984 und am 17.02.1985 unter Verwendung identischer Vertragsformulare geschlossen. § 4 der Mietverträge lautet: „1. Die Miete und Nebenkosten sind – monatlich – im voraus, spätestens am 3. Werktage des – Monats – porto- und spesenfrei an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigten Person oder Stelle zu zahlen. …” § 8 lautet: „Der Mieter kann gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat.”
Am 22.10.2003 kündigten die Kläger beide Mietverhältnisse fristlos, da die Beklagte die Miete für die Monate August und Oktober 2004 nicht bezahlt und zuvor den Mietzins wiederholt verspätet gezahlt hatte. Den Mietzins für Oktober entrichtete die Beklagte am 29.10.2003. Am 14.11.2003 zahlte die Beklagte den Mietzins für November.
Die Kläger haben die am 16.12.03 zugestellte Klage erhoben gerichtet auf Zahlung der Mieten für Sept. und Nov. 2003 und auf Räumung beider Wohnungen.
Durch das Versäumnisteilurteil vom 20.2.04 ist die Beklagte verurteilt worden,
1. an die Kläger 1.624,38 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz von 1.019,97 EUR seit dem 4. Sept. 2003 und von 645,00 EUR seit dem 6. Nov. 2003 sowie 2,15 EUR vorgerichtliche Kosten zu zahlen,
2. die Wohnung im Hause Bregenzer Straße 5 in 10707 Berlin, 3. Etage links, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Korridor, Toilette/Bad, zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben,
3. die Wohnung im Hause Bregenzer Straße 5 in 10707 Berlin, 3. Obergeschoss, Ein-Zimmer-Apartment mit Kochnische, Toilette und Dusche, zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben,
4. –
6. der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2004 bewilligt unter der Voraussetzung, dass die laufende Miete pünktlich gezahlt wird.
Die Beklagte hat gegen das am 25.2.04 zugestellte Versäumnisurteil Einspruch eingelegt, der am 08.03.2004 bei Gericht eingegangen ist. Die Kläger haben die Klage hinsichtlich der Miete für November zurückgenommen. Die Mieten für August 2003 und Dezember 2003 bis März 2004 hat die Beklagte am 29.03.2004 gezahlt. Die Parteien haben den Rechtsstreit in Bezug auf die Mietzahlung für August 2003 übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Die Kläger beantragen,
das Versäumnisurteil vom 20.02.2004 hinsichtlich der Räumungsansprüche aufrecht zu erhalten.
Die Beklagte beantragt,
das Versäumnisurteil hinsichtlich der Räumungsansprüche aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, die Kündigung sei unwirksam, da die Oktobermiete vor Fälligkeit gezahlt worden sei; die Bestimmung in § 8 der Mietverträge sei unwirksam. Deshalb sei der Mietzins jeweils erst zum Monatsende fällig.
Wegen des weiteren Vorbringens im einzelnen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Der Einspruch gegen das Teilversäumnisurteil ist zulässig. Insbesondere ist er statthaft, form- und fristgerecht eingelegt worden.
Die Klage ist begründet, denn den Klägern steht gegen die Beklagte gem. § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung der beiden Wohnungen zu.
Die beiden Mietverhältnisse zwischen den Parteien sind durch Kündigung beendet worden. Die außerordentliche Kündigung der beiden Mietverträge vom 22.10.2003 ist wirksam nach § 543 I 1, II 1 Nr. 3 b) BGB ergangen. Zu diesem Zeitpunkt ist die Beklagte für beide Mietverhältnisse in Verzug mit zwei Monatsmieten gewesen. Der Mietzins ist am 3. Werktag eines Monats fällig geworden, § 556 b I BGB. § 4 Ziff. 1 der Mietverträge ...
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