Tenor
1.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 292,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 263,25 € seit dem 16.07.2012 und aus jeweils 14,63 € seit dem 05.07.2012 und seit dem 05.08.2012 zu zahlen.
2.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte berechtigt ist, die jeweils geltende Bruttomiete für die von ihr angemietete Wohnung in der Liegenschaft R. um 2,5% ab dem 01.09.2012 zu mindern bis der Müllplatzstandort, an dem die Beklagte ihren Müll entsorgen kann, wieder in zumutbarer Entfernung von der Hauseingangstür der Mietwohnung gelegen ist.
3.
Im übrigen werden Klage und Widerklage abgewiesen.
4.
Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
5.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beklagte mietete von der Klägerin die im Tenor benannte Wohnung. Die Gesamtmiete beträgt 585,00 € monatlich. Der Müllplatz befand sich in ca. 85 m Entfernung. Die Beklagte konnte ihn erreichen, ohne über öffentliches Straßenland zu gehen. Auf die von der Beklagten eingereichten Luftbilder wird verwiesen. Der Müllplatz befand sich auf einem Flurstück, dass im Eigentum eines Dritten steht. Dieser bot der Wohnungseigentümergemeinschaft, dessen Mitglied auch die Klägerin ist, an, für einen einmaligen Geldbetrag von 1.000,00 € eine Dienstbarkeit einzuräumen. Dann hätte der Müllplatz dort verbleiben können oder wäre nur unwesentlich verlegt worden.
Der Müllplatz wurde dann an die Straße a. verlegt. Zum genauen Standort wird auf die o.g. Luftbilder verwiesen.
Ab Januar 2011 minderte die Beklagte die Miete um 29,25 € monatlich wegen des neuen Müllplatzes.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 585,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.07.2012 aus 526,50 € und aus je 29,25 € seit dem 05.07.2012 und seit dem 05.08.2012 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten von 83,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 07.07.2012 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen:
Mit ihrer Widerklage beantragt die Beklagte,
1.
Die Klägerin zu verurteilen, in der durch die Beklagte angemieteten und in der Liegenschaft R. Berlin im Dachgeschoss rechts gelegenen Mietwohnung folgenden Mangel zu beseitigen:
- Der Müllplatzstandort an der Straße "A.". befindet sich in unzumutbarer Entfernung von der Hauseingangstür der Mietwohnung, nämlich entweder mit einem Laufweg von ca. 235 m über die rückseitig zur Liegenschaft gelegene Gartenanlage und anschließend an der Straße "A. entlang oder von ca. 165 m entlang der R. bis zum Standplatz" A.";
2.
festzustellen, dass die Beklagte berechtigt ist, die jeweils geltende Bruttomiete für die von ihr angemietete Wohnung in der Liegenschaft R. Berlin Dachgeschoss rechts für den Zeitraum von 01.01.2011 bis zur vollständigen Mängelbeseitigung wegen des im Widerklageantrag zu Ziffer 1 benannten Mangels um 5 % zu mindern.
Die Klägerin beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, sie müsse ca. 165 m laufen, wenn sie über die R. zu dem neuen Müllplatz laufe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung von 292,50 € für die Monate Januar 2011 bis August 2012 aus § 535 BGB.
Die Miete war gemäß § 536 Abs. 1 BGB um 2,5% der Gesamtmiete gemindert. Denn die Lage des neuen Müllplatzes bedingt einen Mangel. Auf den Luftbildern ist deutlich erkennbar, dass die Beklagte nun einen erheblich längeren Weg zurücklegen muss. Diese Verschlechterung wird nicht dadurch aufgewogen, dass die Entleerungskosten sich verringert haben mögen, weil die Mülltonnen nun an der Straße stehen. Es kommt auch für die Minderung nicht darauf an, ob die Klägerin in der Lage ist, den alten Müllplatz zur Verfügung zu stellen. Eine höhere Minderung als 2,5% der Gesamtmiete ist nicht gerechtfertigt.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 286 BGB. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Es verstieß gegen § 254 BGB, dass die Klägerin den Auftrag zur außergerichtlichen Geltendmachung der Forderungen erteilte, denn die Beklagte hatte konkrete Einwände geltend gemacht.
Die Mängelbeseitigungswiderklage ist unbegründet. Denn die Klägerin ist gemäß § 275 Abs. 2 BGB zur Verweigerung der Leistung berechtigt Sie muss nicht 10.000 € an den Eigentümer des Grundstücks, auf dem der alte Müllplatz sich befand, zahlen, um diesen Müllplatz zur Verfügung zu stellen. Das stünde in einem groben Missverhältnis zu dem Interesse der Beklagten, den alten Müllplatz nutzen zu können.
Die Feststellungsklage ist hinsichtlich der Monate J...
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