Nachgehend
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Der Streitwert wird auf 10.660,20 EUR festgesetzt.
Tatbestand
Die Beklagten sind jedenfalls seit 2009 Mieter und Mieterin der Wohnung im Hause … in … Berlin.
Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, erwarb das Gebäude mit notariellem Kaufvertrag vom 8.8.2013, die Eintragung der Auflassung in das Grundbuch erfolgte am 5.3.2014.
Die Klägerin bestand zunächst aus zwei Gesellschaftern, …. Nach dem Ableben des Herrn … wurden dessen drei Kinder im Wege der Gesamtrechtsnachfolge Gesellschafterinnen der GbR und als solche am 7.11.2016 in das Grundbuch eingetragen. Für die weiteren Einzelheiten der Eintragungen wird auf die Abschrift des Grundbuchauszugs in der Akte (Bl. 33–35 d. A.) verwiesen.
Mit Schreiben vom 16.8.2021, auf das für die Einzelheiten verwiesen wird (Anlage K2, Bl. 8 d. A.), kündigte die Klägerin den Beklagten das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Gesellschafters der Klägerin. Ein Auszug des Beklagten erfolgte nicht.
Die Klägerin ist der Auffassung, § 577a Abs. 1a) S. 1 Nr. 1, Abs. 2 S. 1 BGB i. V. m. § 2 KSchKIV Berlin 2013 hindere die Wirksamkeit der Kündigung nicht, da die ursprünglichen Gesellschafter der Klägerin gemäß § 577a) Abs. 1a) S. 2 derselben Familie angehörten.
Sie beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen im Hause … Berlin, gelegene Wohnung, bestehend aus sechs Zimmern, Küche, Bad, Diele zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, die Kündigung sei unwirksam, weil die geltende Sperrfrist gemaß § 577a Abs. 1a) S. 1 Nr. 1, Abs. 2 S. 1 BGB i. V. m. § 2 KSchKIV Berlin 2013 nicht abgelaufen sei und ein Cousin nicht zur „Familie” im Sinne des § 577a Abs. 1a) S. 2 BGB zähle.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu, §§ 985, 546 Abs. 1 BGB, denn die Kündigung vom 16.8.2021 hat das streitgegenständliche Mietverhältnis nicht beendet, dieses besteht vielmehr ungekündigt fort.
Die Kündigung ist gemäß § 577a Abs. 1, 1a) Nr. 1 i. V. m. §§ 1, 3 KschKIV Berlin 2013 unwirksam.
§ 577a Abs. 1 BGB begründet zugunsten der Mietpartei einen Ausschluss der Kündigung einer Erwerberin einer umgewandelten Eigentumswohnung wegen Eigenbedarfs für die Dauer von grundsätzlich drei Jahren, in Berlin gemäß § 577a Abs. 2 BGB i. V. m. §§ 2, 3 KschKIV Berlin 2013 für die Dauer von 10 Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs, der Eintragung in das Grundbuch. Gemäß § 577a S. 1 Abs. 1a) Nr. 1 BGB gilt § 577a Abs. 1 BGB entsprechend, wenn die vermietete Wohnung nach der Überlassung an die Mietpartei an eine Personengesellschaft veräußert worden ist.
Diese Voraussetzungen liegen hier vor.
Die Wohnung ist jedenfalls seit 2009 aufgrund eines Mietvertrages an die Beklagten überlassen. Mit Eintragung der Auflassung am 5.3.2014 wurde unstreitig die Klägerin, eine Personengesellschaft, infolge einer Veräußerung Eigentümerin des von den Beklagten bewohnten Wohnraums, sodass eine Kündigung frühestens im Jahr 2024 möglich ist.
Auf die Ausnahme gemäß § 577 Abs. 1a) S. 2 BGB kann sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen. Diese Vorschrift setzt voraus, dass die Gesellschafterinnen oder Erwerber:innen derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an die Mietpartei Wohnungseigentum begründet worden ist.
Keine der beiden Voraussetzungen liegt hier vor. Die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG erfolgte hier gemäß Aufteilungsplan aus dem Jahr 2014, die Teilung wurde im Jahr
2015, also zeitlich weit nach der Überlassung der Wohnung an die Beklagten, eingetragen.
Die Gesellschafter zum Zeitpunkt des Erwerbes, …, gehören auch nicht einer „Familie” im Sinne der Vorschrift an.
Das Begriffspaar der „Familien- und Haushaltsangehörigen” ist der Regelung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nachgebildet, bei der Auslegung kann daher auf die dazu ergangene Rechtsprechung abgestellt werden (BT-Drs. 17/10485, 26; BeckOK MietR/Bruns, 31. Ed. 1.2.2023, BGB § 577a Rn. 20).
Die Reichweite der Privilegierung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 ist mit Blick auf den Begriff des Familienangehörigen allerdings umstritten und höchstrichterlich noch nicht vollends geklärt.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtsh...