AG Berlin-Spandau Urteil vom 25.01.2007 - 2a C 303/06

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Auf die Widerklage hin wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 79,12 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über den Basiszinssatz der EZB seit dem 21. Dezember 2006 zu zahlen.

3. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand

Die Klägerin war als neue Eigentümerin des Hauses Vermieterin, die Beklagte Mieterin der im Dachgeschoß des Hauses … in … Berlin gelegenen Wohnung.

Im schriftlichen Mietvertrag vom 1.9.1979 war neben der Zahlung der Miete vereinbart, dass die Mieterin für die Heizkosten einen monatlichen Vorschuss zahlt. Dazu wurde unter § 5 Ziffer 6 des Mietvertrags vereinbart: „Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. Nach erfolgter Abrechnung ist der Ausgleich zum Termin der nächstfälligen Mietzahlung vorzunehmen.”.

Mit Datum vom 20.12.2002 erstellte der Vermieter die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2001 und errechnete daraus einen Nachzahlungsbetrag für die Beklagte von insgesamt 850,25 EUR.

Mit Schreiben vom 23.12.2003 wurde die Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 erstellt, aus der sich für die Beklagte ein Nachzahlungsbetrag von insgesamt 736,32 EUR ergab. Die Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2003 in Höhe von insgesamt 178,99 EUR wurde von der Beklagten am 21.9.2004 ausgeglichen.

Aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 ergab sich für die Beklagte ein Guthaben von insgesamt 79,12 EUR.

Das Mietverhältnis endet im Mai 2004, die Wohnung wurde der Klägerin am 27.5.2004 übergeben.

Die Klägerin trägt vor, die Beklagte sei zum Ausgleich der sich aus den Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 ergebenden Nachforderungen verpflichtet. Die Abrechnungen seien jeweils innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB erstellt und der Beklagten zugegangen. Die Nachforderung für 2001 sei nicht verjährt, weil die Fälligkeit nach § 5 Ziffer 6 Satz 2 des Mietvertrages vertraglich auf die nächste Mietzahlung bestimmt wurde, hier also erst am 3.1.2003 fällig wurde und daher nicht verjährt ist. Die Nachforderungen seien auch nicht verwirkt, weil es dafür sowohl am Zeit- wie insbesondere am Umstandsmoment fehle. Die Nachforderung sei auch nicht nach § 5 Ziffer 6 Satz 1 des Mietvertrages ausgeschlossen, weil diese Regelung nur eine vertragliche Verkürzung der Abrechnungsfrist enthalte, jedoch keinesfalls als Ausschlussfrist angesehen werden könne.

Die Klägerin erwirkte zunächst einen Mahnbescheid über eine Hauptforderung von 1.474,49 EUR und nahm die Klage dann in Höhe des Guthabens der Beklagten aus der Abrechnung für 2004 von 79,12 EUR zurück.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 1.395,37 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen

und

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen

und widerklagend,

die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte 79,12 EUR nebst Zinsen, in Höhe von 5 Prozentpunkten über den Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte trägt vor, die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für 2001 sei verjährt und die Abrechnung für 2002 sei verwirkt. Die Abrechnung für 2001 sei der Beklagten nicht innerhalb des Jahres 2002 zugegangen. Darüber hinaus verletzten die Abrechnung für 2001 und 2002 das Gebot der Wirtschaftlichkeit so schwerwiegend, dass der Beklagten ein Schadensersatzanspruch auf Freistellung von den anlagebedingt überhöhten Heizkosten zustehe. Auch seien bei den Abrechnungen unterschiedliche Umlageschlüssel (Gesamt-qm) zugrunde gelegt worden. Schließlich sei die Regelung in § 5 Ziffer 6 Satz 1 des Mietvertrages keine bloße Fälligkeitsvereinbarung, sondern eine vertragliche vereinbarte Verkürzung der zwölfmonatigen gesetzlichen Frist.

Für den Sachverhalt im Einzelnen wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Der Mahnbescheid wurde der Klägerin am 6 31. August 2006, die Widerklage der Klägerin am 20. Dezember 2006 zugestellt.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet; die Widerklage ist zulässig und begründet.

I. Die Klägerin kann von der Beklagten keine Zahlung der sich aus den Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 verlangen, weil die Abrechnung nicht innerhalb der im Mietvertrag unter § 5 Ziffer 6 Satz 1 vereinbarten Frist erfolgte.

Bei dieser vertraglichen Regelung handelt es sich nach Wortlaut wie nach Regelungsgehalt nicht um eine Fälligkeitsvereinbarung, sondern um eine Ausschlussfrist. Die Wortwahl „Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist abzurechnen.” enthält eben anders als etwa „kann/darf/soll abgerechnet werden” eine strikte und verbindliche Zeitbestimmung die eine Abrechnung nach ...