AG Esslingen Urteil vom 12.11.2004 - 1 C 254/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Schönheitsreparaturen nach Fristenplan. intensives Rauchen als vertragsgemäßer Mietgebrauch. Schadensersatz wegen Mehraufwendungen bei der Renovierung

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 618,67 EUR zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 06.11.2003 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 700,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.400,00 EUR abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leisten.

Streitwert: 6.838,27 EUR

(Hauptforderung: 6.622,67 EUR

Hilfsaufrechnung: 215,60 EUR)

Tatbestand

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem beendigten Mietverhältnis. Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis gemäß Mietvertrag vom 02.07.1984 über eine 3 1/2-Zimmer-Wohnung im Gebäude … Zuletzt war ein monatlicher Mietzins in Höhe von 452,49 EUR zuzüglich 35,79 EUR für die Garage sowie eine Vorauszahlung für Heiz- und Nebenkosten in Höhe von 51,13 EUR geschuldet.

Im Mietvertrag waren hinsichtlich der Frage der Ausführung von Schönheitsreparaturen folgende Klauseln enthalten:

”§ 7 Instandsetzung und Instandhaltung der Mieträume:

1. Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit bei Bedarf die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen. (…).

2. Ein Bedarf gilt mindestens dann als gegeben, wenn die Fristen nach dem Fristenplan in Ziffer 3 verstrichen sind.

3. Fristenplan:

1. Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von innen

   6 Jahre

2. Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken

   5 Jahre

Für Arbeiten in Küchen, Wohnküchen, Waschräumen, WC, Bädern und dergleichen Räumen mit starker Dampfentwicklung verkürzen sich die Fristen a) und b) um zwei Jahre.

Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch Vorlage der Rechnungen zu erbringen.

(…)”.

”§ 18 Beendigung des Mietverhältnisses:

Endet des Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (wie in § 7 Abs. 1 aufgeführt) aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25 % der Kosten aufgrund eines Voranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %, länger als 5 Jahre 100 %. Diese Regelung tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind. Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnützung Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei schuldhafter Beschädigung des Bodenbelages durch den Mieter.”

Mit Schreiben vom 30.11.2002 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 08.09.2003, den Beklagten zugestellt am 15.07.2003, wurden die Beklagten aufgefordert Heizkosten gemäß Abrechnung vom 24.07.2002 in Höhe von 214,15 EUR sowie Wasserkosten gemäß Abrechnung vom 17.07.2003 in Höhe von 188,76 EUR zu zahlen. Eine Zahlung erfolgte nicht.

Nachdem der Prozessbevollmächtigte der Beklagten am 15.10.2003 mitgeteilt hatte, dass die Beklagten zwischen dem 01.11.2003 und dem 03.11.2003 aus der gemieteten Wohnung ausziehen würden, teilte er am 30.10.2003 telefonisch mit, dass der Auszug doch erst am 07.11.2003 erfolgen könne. Mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 28.10.2003 wurden die Beklagten darauf hingewiesen, dass sie vor Auszug aus der Wohnung die Schönheitsreparaturen gemäß § 7 des Mietvertrages durchzuführen hätten.

Die Übergabe der Wohnung erfolgte sodann am 12.11.2003.

Schönheitsreparaturen waren vor Auszug durch die Beklagten nicht vorgenommen worden.

Die Klägerin trägt vor, die Rückgabe der Wohnung am 12.11.2003 sei zur Unzeit erfolgt, weshalb die Beklagten die gesamte Miete für den Monat November schuldeten. Da die Beklagten keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hätten, hätte die Wohnung durch ein Malerfachgeschäft renoviert worden müssen, wofür die Klägerin insgesamt 5.615,98 EUR aufgewendet habe. Diese Kosten seien von den Beklagten unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen zu ersetzen. Weiterhin hätten die Beklagten während der Mietzeit die Wände der Wohnung farbig,...