Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Die Beklagten sind seit 01.05.1984 Mieter einer Wohnung Grandkoppel 32 c. In § 2 des Mietvertrages haben die Parteien für benannte Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen vereinbart, die im Laufe der Zeit erhöht worden waren und nunmehr EUR 91,52 für „Betriebskosten” und EUR 35,79 als Vorauszahlung für Heizkosten bestimmt sind. Wegen Streites unter den Parteien über die Betriebskostenabrechnungen für 2000 und 2001 – letztere Abrechnung datiert vom 07.11.02 – kündigten die Beklagten mit Schreiben vom 15.12.02 an, daß sie ein Zurückbehaltungsrecht für die Vorauszahlungsbeträge ab Januar 2003 geltend machen würden und sie haben die Betriebskostenvorauszahlungen (inklusive Heizkostenvorauszahlungen) für Januar bis Dezember 2003 nicht entrichtet.
Nachdem ursprünglich auch noch für Januar 2004 rückständige Vorauszahlungen geltend gemacht wurden, ist in der mündlichen Verhandlung vom 08.06.04 unstreitig geworden, daß die Vorauszahlung entrichtet wurde am 27.02.04.
Die Klägerin begehrt mit ihrer Klage die einbehaltenen Betriebskostenvorauszahlungen für das gesamte Jahr 2003.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner kostenpflichtig zu verurteilen, an die Klägerin EUR 1.189,79 nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 05.01.2004 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze einschließlich der dort genannten Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet. Wie bereits mit gerichtlichem Hinweis vom 15.04.2004 ausgeführt, besteht nach Ablauf des Abrechnungsjahres kein Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen mehr. Im Jahre 2004 kann mit der hier geltend gemachten Klage nicht mehr ein Vorauszahlungsbetrag für 2003 geltend gemacht werden.
Das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf hält sich in ständiger Rechtsprechung an die seit Ende der 80-er Jahre/Anfang der 90-er Jahre geführte Rechtsprechung des Landgerichts Hamburg – jedenfalls der dem Amtsgericht Hamburg-Bergedorf übergeordneten Zivilkammer 7 –, die seit vielen Jahren dahin geht, daß dann Vorauszahlungen auf Betriebskosten vom Vermieter nicht mehr gerichtlich geltend gemacht werden können, wenn derjenige Zeitraum abgelaufen ist, für den Vorauszahlungen entrichtet werden sollen. Mit anderen Worten, nach Ablauf des Jahres 2003 können darauf bezogene Betriebskostenvorauszahlungen vom Vermieter nicht mehr gerichtlich geltend gemacht werden. Er ist sodann nach Ablauf dieses Vorauszahlungszeitraumes darauf verwiesen, eine Abrechnung zu erstellen und den sich daraus etwa ergebenden Saldo einzuklagen. Diese Rechtsprechung war (offensichtlich) begründet auf die Ausführungen von Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, III Rd.-Nr. 328 mit vielen Nachweisen aus Rechtsprechung und Literatur. Sternel führt dort sogar aus, daß eine Klage dann für erledigt erklärt werden müsse, wenn der Vorauszahlungszeitraum abgelaufen sei. Mit anderen Worten, würde ein Vermieter noch im Jahre 2003 Vorauszahlungen geltend machen, und sodann der Rechtsstreit sich bis in das Jahr 2004 erstrecken, so müßte dieser Rechtsstreit vom Vermieter für erledigt erklärt werden. Ob sogar diese strenge Durchführung geboten ist, kann in vorliegendem Falle dahinstehen. Denn in vorliegendem Falle wurden erstmalig mit Mahnbescheid vom 20.01.2004 die gesamten Vorauszahlungsbeträge für 2003 geltend gemacht.
Der Vorsitzende hat durchaus gesehen, daß das OLG Hamburg zu einem gewerblichen Mietvertrag mit Beschluß vom 02.11.1988 (WuM 1989, 150 zu § 535 BGB der alten Fassung) dahin entschieden hatte, daß Betriebskosten innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Periode, für die Betriebskostenvorschüsse geleistet sind oder hätten geleistet werden müssen, abzurechnen seien, nach Ablauf dieser Frist seien sie abrechnungsreif und nach Eintritt der Abrechnungsreife könne der Vermieter nur noch den Saldo der Betriebskostenabrechnung verlangen.
Auch Langenberg, Betriebskostenrecht, 3. Auflage, G Rd.-Nr. 90 und in Schmidt-Futterer, 8. Auflage, § 556, Rd.-Nr. 454 ff führt insoweit aus, nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB habe der Vermieter nunmehr eine Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes und mit Ablauf der Abrechnungsfrist trete zugleich die sogenannte Abrechnungsreife ein. Mit Eintritt der Abrechnungsreife wandele sich der Anspruch des Vermieters auf Entrichtung der Vorauszahlungen in einen Anspruch auf Ausgleich eines sich aus einer Abrechnung ergebenden Saldos zu Lasten des Mieters um. In diesem Zeitpunkt gehe der Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Vorauszahlungen unter.
Dieser Auffa...
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