Tenor
1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die Beklagte durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung im Hause Große Brinkgasse 7 in 50672 Köln. Das Gebäude ist Teil eines zusammenhängenden Gebäudekomplexes, des früheren Bazaar de Cologne. Grundlage des Mietverhältnisses ist ein schriftlicher Wohnraummietvertrag aus dem Monat November 1994. Der Mietvertrag sieht in § 2 Ziffer 1. vor, dass neben der Miete im einzelnen aufgeführte Betriebskostenpositionen auf den Mieter umgelegt werden dürfen. § 2 Ziff. 2 des Mietvertrages sieht vor, dass der Mieter verpflichtet ist, monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten zu leisten. Diese beziffern sich auf 5,00 DM pro Quadratmeter, insgesamt besteht eine monatliche Vorauszahlungspflicht der Beklagten in Höhe von 500,00 DM, § 2 Ziff. 2 des Mietvertrages sieht weiterhin vor, dass der Vermieter verpflichtet ist, jährlich über die Nebenkosten abzurechnen. Wegen aller weiteren Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarung der Parteien wird auf den zu den Akten gereichte Mietvertrag (Bl. 10 ff. d. A.) Bezug genommen.
Am 06.12.2001 erstellte die Klägerin die Nebenkostenabrechnung für das Verbrauchsjahr 1999. Diese endete mit einem Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Beklagten in Höhe von 4.516,28 DM. Kurze Zeit später, am 21.12.2001, erstellte die Klägerin des weiteren die Nebenkostenabrechnung für das Verbrauchsjahr 2000. Diese Abrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Beklagten in Höhe von 3.855,59 DM. Wegen der Einzelheiten dieser Nebenkostenabrechnungen wird auf die zu den Akten gereichten Nebenkostenabrechnungen (Bl. 20, 25 d. A.) Bezug genommen.
Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin von der Beklagten den Ausgleich der von ihr errechneten Salden aus den beiden Nebenkostenabrechnungen, nachdem die Beklagte vorgerichtlich keine Zahlungen auf die Nebenkostenabrechnungen geleistet hatte.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die von ihr erstellten Abrechnungen den vertraglichen Vereinbarungen und den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 4.280,47 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte wendet sich gegen das Klagevorbringen und macht geltend, dass der Klägerin aus den von ihr vorgelegten Nebenkostenabrechnungen kein fälliger Zahlungsanspruch zustehe. Es fehle bereits an einer ausreichenden Möglichkeit, die Abrechnung durch Einsicht in Belege zu prüfen. Angeforderte Belege seien nicht übersandt worden. Darüber hinaus fehle es an einer eindeutigen und übersichtlichen Darstellung, ob und ggfls. wie der Anteil der gewerblichen Nutzer an den Betriebskosten bei den Abrechnungen berücksichtigt worden sei. Es entspreche insoweit ständiger Rechtsprechung, dass bei teilgewerblicher Nutzung eines Objektes ein Vorwegabzug für die gewerblichen Mieter stattzufinden habe. Als weiterer Mangel der Abrechnungen sei zu beachten, dass die der Heizkostenabrechnung und der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegten Flächen voneinander differierten. Einzelne Positionen, wie etwa Aufzug und Hausmeister seien extrem hoch, es fehle an eine Ausführung, worauf diese hohen Kosten zurückzuführen seien.
Die Klägerin macht zu den Einwendungen der Beklagten geltend, dass diese letztlich nicht erheblich seien. Eine Übersendung von Belegen sei bei einem großen Gebäudekomplex, wie dem Bazaar de Cologne, nicht möglich. Die Belege füllten 6 Aktenordner pro Jahrgang. Die Mieter seien daher – auf das unstreitig erfolgte – Angebot der Einsichtnahme in den Räumen der Hausverwaltung zu verweisen. Wie sich die Kostentragung zwischen den diversen Nutzergruppen des Hauses verteile, ergebe sich aus einem Vergleich zwischen dem Wirtschaftsplan und den Ist-Kosten, der für jedes Verbrauchsjahr erstellt worden sei. Soweit die Beklagte einzelne Betriebskostenpositionen rüge, könne ggfls. ein prozentualer Abschlag vorgenommen werden, die Berechtigungen der Positionen dem Grunde nach stehe jedoch außer Frage.
Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Die Klägerin hat keinen fälligen Anspruch aus den von ihr erstellten Nebenkostenabrechnungen der Verbrauchsjahre 1999 und 2000 auf Zahlung des von ihr begehrten Eurobetrages gegen die Beklagte. Die von der Klägerin vorgelegten Nebenkostenabrechnungen begründen beide keinen fälligen Nachzahlungsanspruch. Die Klage ist derzeit unbegründet. Der Einwand der fehlenden Fälligkeit ergibt sich aus...