Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zutragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 700 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin begehren von der Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung.
Zwischen … und der Beklagten besteht aufgrund schriftlichen Mietvertrags vom 16.6.1992 (Bl. 3–6 d.A.) ein Mietverhältnis über eine Wohnung in Königstein.
Mit Schreiben der … vom 16.6.2000 (Bl. 7–8 d.A.) ließen die Hauseigentümer des Anwesens, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, die Beklagte dazu auffordern, einer Mieterhöhung von derzeit 1.016,58 DM um 203,32 DM auf 1.219,90 DM beginnend ab dem 1.9.2000 zuzustimmen. Unstreitig sind die die Eigentümer des Hauses.
Eine Zustimmung der Beklagten erfolgte nicht.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, einer Mieterhöhung von derzeit 1.016,58 DM um 203,32 DM auf 1.219,90 DM beginnend ab dem 1.9.2000 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Ergänzung des Vorbringens wird im Übrigen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte gemäß § 2 MHG kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu.
Die Klägerin ist nicht aktivlegitimiert.
Der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung steht gemäß § 2 MHG allein dem Vermieter zu, dem Eigentümer nur dann, wenn er lt. Mietvertrag auch Vermieter ist.
Vermieter ist lt. Mietvertrag die …, Eigentümer sind unstreitig die … Klägerin ist lt. Klageschrift die …. Beide Gesellschaften haben am Rechtsverkehr teilgenommen, nämlich durch Klageerhebung bzw. Mietvertragsabschluss. Lt. BGH Urt. v. 29.1.2001 – II ZR 331/00 sind sie deshalb insoweit rechtsfähig. Im Anschluss an das vorgenannte Urteil kann nicht mehr davon ausgegangen werden, dass der streitgegenständliche Mietvertrag mit den Gesellschaftern der … zustande gekommen ist, nämlich mit den …, bei denen es sich auch um die Gesellschafter der Klägerin handelt.
Selbst wenn es nicht an der Aktivlegitimation der Klägerin fehlen würde, so stünde ihr noch immer gegen die Beklagte gemäß § 2 MHG kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu.
Das Mieterhöhungsverlangen mit Schreiben vom 16.6.2000 ist unwirksam.
Wäre die Klägerin Vermieterin, so wäre sie bei der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens mit Schreiben vom 16.6.2000 mangels Erklärung im Namen der Klägerin nicht wirksam vertreten worden.
Grundsätzlich kann nur der Vermieter selbst das Mieterhöhungsverlangen wirksam abgeben. Nur ausnahmsweise kann er sich durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Dabei muss der Vertreter im Namen des Vermieters handeln, eine verdeckte Stellvertretung ist unzulässig (vgl. Schmid/Wetekamp, Miete und Mietprozeß, Teil 4 Rdnr. 126 ff.). Vorliegend aber wurde das Mieterhöhungsverlangen namens und in Vollmacht der Hauseigentümer, also der … abgegeben, nicht im Namen der Klägerin.
Selbst wenn es nicht an der Aktivlegitimation der Klägerin fehlen würde und das Mieterhöhungsverlangen im Namen der Klägerin abgegeben worden wäre, so stünde ihr noch immer gegen die Beklagte gemäß § 2 MHG kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu.
Das Mieterhöhungsverlangen mit Schreiben vom 16.6.2000 ist aus einem weiteren Grund unwirksam:
Wäre die Klägerin Vermieterin und wäre das Mieterhöhungsverlangen in ihrem Namen abgegeben, so wäre sie bei der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens mit Schreiben vom 16.6.2000 mangels eigenhändiger Unterschrift des Vertreters nicht wirksam vertreten worden.
Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich erfolgen, also gemäß § 126 BGB eigenhändig vom Vermieter unterzeichnet sein. Wird der Vermieter bei der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens vertreten, so muss der Vertreter eigenhändig unterschrieben. Vorliegen wurde das Mieterhöhungsverlangen von … abgegeben, jedoch nicht von unterzeichnet, sondern wohl mit „…”.
Die Entscheidung zu den Kosten des Rechtsstreits basiert auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf den § 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Fundstellen
Dokument-Index HI1772048 |
Dieser Inhalt ist unter anderem im VerwalterPraxis Gold enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen