BGH zu den Anforderungen an Mieterhöhungserklärungen

In einer Grundsatzentscheidung hat der BGH die formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach Wohnraummodernisierungsmaßnahmen präzisiert. Laut Bundesgerichtshof (BGH) muss das Mieterhöhungsverlangen eine für den Mieter nachvollziehbare Darlegung der Gründe für die Mieterhöhung erhalten. Eine detaillierte Aufstellung der entstandenen Kosten nach Einzelgewerken ist hierfür aber nicht erforderlich.

Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierungsmaßnahmen

Geklagt hatte die Mieterin einer preisfreien Wohnung in Berlin. Nachdem die Vermieterin im Februar 2017 für die von der Klägerin bewohnten Wohnung und des Gesamtgebäudes Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hatte, forderte die Vermieterin mit Schreiben vom Mai 2018 eine Erhöhung der monatlichen Mietzahlungen und verwies zur Begründung auf die für den Einbau einer neuen zentralen Heizungsanlage und Maßnahmen zur Wärmedämmung aufgewendeten Kosten.

Ausweisung lediglich der Gesamtkosten

Dem Mieterhöhungsschreiben war eine „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ als Anlage beigefügt, die die jeweiligen Gesamtkosten für die gemeinschaftlich genutzten Gebäudebereiche sowie die entstandenen Modernisierungskosten für die jeweiligen Wohnungen auswies. Daneben wurden die infolge der Modernisierungsmaßnahmen ersparten Instandsetzungskosten aufgelistet und die hiernach verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten anteilig nach der von der Klägerin gemieteten Wohnfläche ins Verhältnis zur Gesamtwohnfläche des Hauses gesetzt und errechnet.

Gesetz verlangt Erläuterung der Modernisierungskosten

Die Vorinstanzen teilten die Auffassung der Klägerin, dass das Mieterhöhungsschreiben den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter grundsätzlich unter Beachtung weiterer Voraussetzungen die jährliche Miete um 8 % - in der für die Beurteilung des konkreten Falls maßgeblichen Fassung der Vorschrift waren es noch 11 % - der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Erklärung zur Mieterhöhung nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird.

Vorinstanzen hielten detaillierte Einzelaufstellung für erforderlich

Nach Auffassung der Vorinstanzen entsprach das Mieterhöhungsverlangen der beklagten Vermieterin diesen Anforderungen nicht. Zwar seien in dem Mieterhöhungsschreiben die jeweiligen Gesamtkosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufgeführt gewesen, nicht jedoch die Kosten der einzelnen Gewerke. Eine solche Einzelaufstellung ist nach Auffassung der Vorinstanzen jedenfalls dann erforderlich, wenn der Vermieter mehrere Modernisierungsmaßnahmen parallel durchgeführt hat. In diesen Fällen müsse der Mieter in die Lage versetzt werden, die für die verschiedenen Gewerke entstandenen Kosten den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen - hier: zentrale Heizungsanlage und Wärmedämmung - zuzuordnen. Diesen Anforderungen werde das Mieterhöhungsschreiben im konkreten Fall nicht gerecht.

Mieterhöhung muss nachvollziehbar und plausibel sein

Diese Beurteilung der Vorinstanzen teilte der BGH nicht. Nach der Entscheidung des BGH hat der Vermieter in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwieweit die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen und die Wohnverhältnisse - zum Beispiel durch nachhaltige Einsparung von Energie - auf Dauer verbessern (BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13). Hierbei dürften in formeller Hinsicht keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung gestellt werden. Entscheidend sei, dass der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen könne (BGH, Urteil v. 25.1.2006, VIII ZR 47/05).

Abzug ersparter Erhaltungskosten

Darüber hinaus habe der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine Kürzung um die von ihm durch die Modernisierungsmaßnahmen ersparten Instandsetzungs- und Erhaltungskosten im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB vorzunehmen (BGH, Urteil v. 17.6.2020, VII ZR 81/19).

Mieter muss Beurteilungsgrundlage für Mieterhöhung erhalten

Nach der Bewertung des BGH wird die im konkreten Fall maßgebliche Mieterhöhungserklärung diesen gesetzlichen Voraussetzungen gerecht. Die Mieterhöhungserklärung enthalte unter Einbeziehung des die Modernisierungsmaßnahmen ankündigenden Schreibens eine nachvollziehbare Erläuterung, dass der Einbau der neuen Heizungsanlage sowie die Maßnahmen zur Wärmedämmung der Energieeinsparung dienen und den Wohnwert für die Mieter erhöhen. Hierbei sei es ausreichend, dass die Mieterin nach den Darlegungen des Vermieters überschlägig beurteilen konnte, ob die bauliche Maßnahme eine Einsparung von Energie bewirkt oder nicht. Die insoweit bereits in dem Ankündigungsschreiben der Vermieterin errechnete monatliche Heizkosteneinsparung von rund 0,50 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche genüge diesen Anforderungen.

Keine Kostenaufschlüsselung nach Gewerken erforderlich

Die Darlegung der in dem Mieterhöhungsverlangen aufgeführten Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen war nach Auffassung des Senats für die Mieter nachvollziehbar und plausibel. Eine Aufschlüsselung der Kosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken ist nach der Auffassung des BGH nicht geboten. Auch können nach Auffassung des Senats keine Untergliederungen der Kosten nach Architekten-, unmittelbaren Bau- und Ingenieursleistungen - wie sie die Klägerin gefordert hat - verlangt werden. Die Rechte der Mieterin würden ausreichend dadurch gewahrt, dass ihr zur Klärung offener Fragen ein umfassendes Auskunfts- und Einsichtsrecht in die Kostenbelege zustehe (BGH, Urteil v. 20.7.2022, VIII ZR 361/21).

Informationsgehalt muss stimmig sein

Nach der Entscheidung des BGH kommt es im Ergebnis entscheidend darauf an, dass das Mieterhöhungsverlangen für den Mieter einen entscheidenden Erkenntniswert hinsichtlich des Beitrags der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung oder sonstigen, den Wohnwert erhöhenden Zwecken enthält. Im Ergebnis sei es daher ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und den in Abzug zu bringenden Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote kenntlich macht. Dies sei im konkreten Fall in ausreichender Weise geschehen.

Berufungsinstanz muss erneut entscheiden

Im Ergebnis war damit die Revision der Vermieterin gegen das vorinstanzliche Berufungsurteil erfolgreich. Da zur Feststellung der materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung weitere tatsächliche Feststellungen erforderlich waren, hat der BGH den Rechtsstreit zur weiteren Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

BGH, Urteil v. 23.11.2022, VIII ZR 59/21