Entscheidungsstichwort (Thema)
Beschlussanfechtung
Tenor
1) Die Klage wird abgewiesen.
2) Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
3) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe geleistet haben.
4) Der Streitwert wird auf EUR 42.000,– festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger macht gegenüber den Beklagten einen Anspruch Ungültigerklärung des Beschlusses Top 5.a.5 der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 08.04.2008 geltend.
Der Kläger und die Beklagten bilden zusammen eine WEG gem. Rubrum (Anlage K 1), es gilt die Teilungserklärung Anlage B 1. Es handelt sich um eine Mehrhausanlage, bestehend aus 3 selbständigen Gebäuden, nämlich eine Villa von 1922 (Nr. 4 a, bestehend 3 Einheiten, von denen der Kläger zwei hält) sowie zwei Neubauten von 1984 mit jeweils 6 Einheiten (Nr. 4 und 4 b). Das Mehrhausprinzip findet in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung keinen Niederschlag, obwohl ein Aufzug in der Einheit Nr. 4 b existiert.
Gem. § 7 I der Gemeinschaftsordnung (Anlage B 1) gilt:
(1) Der Verwalter kann Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums anders als nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilen, wenn dies der Billigkeit entspricht oder der Vereinfachung dient.
Gem. § 16 der Gemeinschaftsordnung (Anlage B 1) gilt:
Änderungen dieser Gemeinschaftsordnung bedürfen zu ihrer Wirksamkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer mit einer Stimmemehrheit von mehr als 3/4 der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile sowie der Eintragung in das Grundbuch. § 5 Abs. 2 bleibt unberührt.
Im Nachtrag v. 15.09.1982 ist geregelt:
Änderungen dieser Gemeinschaftsordnung bedürfen zu ihrer Wirksamkeit eines einstimmigen Beschlusses der Wohnungseigentümer. § 5 Abs. 2 bleibt daneben unberührt.
Eine wirtschaftliche Trennung der Gebäude ist in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehen, jedoch bis 1992 praktiziert worden. Seit 1993 wird gem. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung abgerechnet.
Auf der Eigentümerversammlung v. 08.04.2008 beschlossen die Eigentümer unter Top 5 a 1 mehrheitlich und unangefochten die Instandsetzung des reparaturbedürftigen Daches des Hauses Nr. 4 a (Villa), wobei die Instandsetzungskosten gem. § 16 IV WEG n.F. nach dem Verhältnis der DIN-Wohnflächen und nicht nach MEA verteilt werden sollen (Top 5.a.2). Des weiteren wurde eine Sonderumlage in Höhe von EUR 65.000,–, zu verteilen gem. Top 5.a.2 und fällig zum 31.05.2008, beschlossen.
Schließlich wurde unter Top 5.a.5 (Anlage K 2) wie folgt mehrheitlich beschlossen:
In weiterer Anwendung des § 16 IV WEG beschließen die Wohnungseigentümer, dass nur die Eigentümer der Einheiten im Haus Defreggerstr. 4 a zu den entstehenden Gesamtkosten beizutragen haben und zwar unter sich nach dem Verhältnis der DIN-Wohnflächen. Infolge dieser Kostenverteilungsregelung haben auch nur diese Wohnungseigentümer die Sonderumlage zu bestreiten. Die Wohnungseigentümer des Hauses 4 a erhalten für den Fall, dass dieser Beschluss nicht angefochten wird, die Möglichkeit, nach Rücksprache mit Hausverwaltung und Verwaltungsbeirat sowie Vorlage und Genehmigung des Kostenangebotes unter Beschreibung der Arbeitsausführung, eine andere Dachdeckerfirma zu beauftragen.
Der Kläger trägt vor:
Der vorgenannte Beschluss entspreche nicht nordungsgemäßer Verwaltung, weil sich die beschlossene Änderung der Kostenverteilung nicht am Maßstab des Gebrauchs beziehungsweise der Möglichkeit des Gebrauchs im Sinne von § 16 IV WEG orientiere. Es entspreche nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 21 III WEG, lediglich die drei Wohnungseigentümer der Villa (Haus Nr. 4 a) mit den Kosten der Instandsetzung des Daches dieser Villa zu belasten. Die Sondereigentümer des Hauses Nr. 4 a machten vom Dach nicht Gebrauch, es handele sich um einen notwendigen Bestandteil des Hauses. Auch wenn die formellen Voraussetzungen des § 16 IV WEG n.F. erfüllt seien, stelle diese Norm für den Beschluss zu Top 5.a.5 der ETV v. 08.04.2008 keine Rechtsgrundlage dar, weil § 16 IV WEG n.F. auf Fälle beschränkt sei, in denen Bereiche des Gemeinschaftseigentums betroffen seien, die nur bestimmte Eigentümer nutzen (könnten), wie z.B. Balkone, Garagenplätze und Wohnungstüren. Die Beschlusskompetenz des § 16 IV WEG sei dem gemäß auf solche Fälle beschränkt, in denen einzelnen Eigentümern tatsächlich ein Gebrauchsvorteil an bestimmten Bereichen des Gemeinschaftseigentums eingeräumt sei. Der Beschluss sei auch unbillig, weil in Zukunft bei weiteren Sanierungen der Fassade, der Balkone oder von Dächern der anderen Häuser die Eigentümer nicht verpflichtet seien, von § 16 IV WEG n.F. Gebrauch zu machen.
Der angefochtene Beschluss zu Top 5.a.5 sei für ungültig zu erklären.
Der Kläger beantragt zuletzt wie im Termin vom 24. Juli 2008 die Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses T...
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