rechtskräftig
Tenor
1. Der Beschluss der Beklagten aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.07.2022 zu TOP 14b) wird für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger zu 1) 68 % und die Beklagte 32 % zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss |
Der Streitwert wird auf 14.766,65 EUR festgesetzt.
Tatbestand
Gegenstand des Verfahrens ist die Anfechtung von drei in der Eigentümerversammlung der WEG … in München am 28.07.2022 gefassten Beschlüssen.
Der Kläger zu 1) ist als Eigentümer der Wohneinheit …, der Kläger zu 2) als (gemeinsam mit seiner Ehefrau) Eigentümer mehrerer Wohnungen Teil der genannten Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Beklagte wird durch die … verwaltet.
Auf der ordentlichen Eigentümerversammlung der Beklagten am 28.07.2022 wurden jeweils mit Stimmenmehrheit folgende Beschlüsse gefasst:
Top 5: Jahresabrechnung 2021:
Die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2021 vom 01.07.2022 (Druckdatum) werden genehmigt und fällig gestellt.
Der Einzug der Forderungen erfolgt zum 10.08.2022. Etwaige Guthaben der Eigentümer aufgrund Anpassung der beschlossenen Vorschüsse hat der Verwalter – sofern kein anderweitiger Rückstand besteht – zu diesem Termin auszukehren.
Top 6: Entlastung:
Der Verwaltungsbeirat wird für das vergangene Abrechnungsjahr 2021 in sachlicher und rechnerischer Hinsicht entlastet.
Top 14 b: Hausmeisterwohnung:
Die Eigentümergemeinschaft als wirtschaftliche Eigentümerin beschließt, die Hausmeisterwohnung „WE 01” nach Durchführung notwendiger Reparaturarbeiten (Bodenerneuerung Wohnzimmer – Küche, Malerarbeiten, Einbau Türe u.a.) zu marktüblichen Konditionen zu vermieten.
Finanzierung: Die Finanzierung der Kosten „Wohnung WE 01” – Erhaltungsaufwand erfolgt durch Einstellung in die Abrechnung. Die Umlage erfolgt nach dem bisherigen Schlüssel – siehe Abrechnung 2021.
Beide Kläger gehen von der Rechtswidrigkeit des Beschlusses zu TOP 14b) aus, da die Beklagte über die Hausmeisterwohnung und die Bestellung eines Hausmeisters nicht wie geschehen beschließen dürfe.
Der Kläger zu 1) greift darüber hinaus die zu TOP 5 und Top 6 gefassten Beschlüsse an.
Die Wohnungen in der Anlage der Beklagten wurden 1987 mit Warmwasserzählern ausgestattet. Die Warmwasserzähler wurden zuletzt 2013 ausgetauscht, die Eichfrist lief damit 2018 ab. Die damals beauftragte Hausverwaltung, die …, heute firmierend als …, unternahm keine Schritte bezüglich der anstehenden Nacheichung bzw. eines Austauschs der Warmwasserzähler, insbesondere wurde der Eigentümerversammlung der Beklagten kein entsprechender Beschlussvorschlag unterbreitet.
Dass die Warmwasserzähler nicht mehr geeicht sind, war der heutigen Verwalterin, der …, bei Übernahme der Verwaltungstätigkeit zum 01.01.2020 nicht bekannt.
Aufgrund der pandemiebedingten Beschränkungen konnten ab diesem Zeitpunkt zunächst keine Eigentümerversammlungen abgehalten werden.
In der Einzelabrechnung 2021, die die Wohneinheit des Klägers zu 1) betrifft, ist für das Warmwasser aufgeführt, dass der für den Kläger zu 1) angesetzte Verbrauch nicht aus dem individuellen Verbrauch anhand der Warmwasserzähler errechnet sei, sondern auf einer Schätzung beruhe.
Der Kläger zu 1) ist der Auffassung, der zu TOP 5 gefasste Beschluss über die Jahresabrechnung 2021 sei für ungültig zu erklären, da die Abrechnung nicht den Abrechnungsschlüssel enthalte, der für die Wohnanlage zugrunde zu legen sei.
Die Jahresabrechnung und in Folge auch die Einzelabrechnung des Klägers zu 1) entsprächen nicht den Vorschriften der Heizkostenverordnung, die geeichte Wärmemengenzähler für Warmwasser vorschreibe, und sie entsprächen auch nicht den Gegebenheiten der Wohnanlage, da jede Wohnung mit Warmwasserzähler ausgestattet sei. Diese seien abzulesen und der Warmwasserabrechnung zugrunde zu legen. Die Verwaltung habe dafür zu sorgen hat, dass die Geräte turnusmäßig geeicht werden. Eine Schätzung des Verbrauchs entspreche nicht einer ordnungsgemäßen Abrechnung.
Damit sei auch der Beschluss zu TOP 6 für ungültig zu erklären:
Die Entlastung des Beirats, der auch für eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu sorgen habe, könne nicht erteilt werden, da die Abrechnung ohne die Daten der Warmwasserzähler und den Verbrauch der einzelnen Wohneinheiten nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, die Jahresabrechnung sowie die Einzelabrechnungen nicht korrekt seien.
Der Kläger zu 1) beantragt,
die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentumsgemeinschaft … vom 28.07.2022 zu
Top 5: Jahresabrechnung 2021:
Die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2021 vom 01...
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