AG München Urteil vom 25.06.2021 - 473 C 2232/21

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung (Wohnung Nummer 7) im 1. Obergeschoss auf der Rückseite des Vorderhauses des Anwesens … München bestehend aus 1 Zimmer mit Kochnische, Bad mit WC sowie einem Kellerraum im Untergeschoss mit der Nr. 27 zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

2. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist gewährt bis 31.07.2021.

3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers hinsichtlich Ziffer 1 durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 EUR und hinsichtlich Ziffer 2 durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 3.750,84 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger verlangt von der Beklagten die Räumung und Herausgabe der von der Beklagten angemieteten Wohnung. Mit schriftlichem Mietvertrag vom 01.08.1990 vermietete der Rechtsvor- des Klägers, … die im Urteilstenor bezeichnete Wohnung ab 01.08.1990 an die Beklagte, wobei die Wohnung ursprünglich die Wohnung Nummer 1, hatte im Rahmen einer Neubenennung der Wohnung die Wohnung später mit der Nummer 7 versehen wurde (zu den weiteren Einzelheiten wird auf die Klageschrift Bezug genommen). Der Kläger erwarb das Anwesen und wurde am 21.09.2009 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Die zuletzt vereinbarte Nettomiete beträgt monatlich 294,16 EUR zzgl. Heizkosten-Vorauszahlungen in Höhe von 45,00 EUR und Betriebskosten-Pauschale in Höhe von 18,41 EUR.

Mit Kündigung vom 09.10.2020 kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos, hilfsweisefristgemäß wegen Zahlungsrückstands in Höhe von 735,40 EUR betreffend den Zeitraum Juni 2020 bis Oktober 2020 (zu den weiteren Einzelheiten wird auf die Kündigung vom 09.10.2020, vorgelegt als Anlage K4, Bezug genommen).

Mit Schriftsatz-Kündigung vom 05.02.2020 kündigte der Kläger erneut das Mietverhältnis fristlos hilfsweise ordentlich und fristgemäß zum nächstmöglichen Zeitpunkt aufgrund Zahlungsrückstands in Höhe von 1.963,97 EUR betreffend den Zeitraum Januar 2020 bis einschließlich Februar 2021 (zu den weiteren Einzelheiten wird auf die Klageschrift Bezug genommen).

Außerdem kündigte der Kläger im Wege der Schriftsatz Kündigung vom 05.02.2020 das Mietverhältnis aufgrund nachhaltiger Störung des Hausfriedens fristlos sowie hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt (zu den weiteren Einzelheiten wird auf die Klageschrift Bezug genommen).

Mit Schreiben vom 19.02.2021 wurde das Mietverhältnis seitens des Klägers erneut fristlos und fristgemäß aufgrund Störung des Hausfriedens gekündigt (zu den weiteren Einzelheiten wird auf die Kündigung vom 19.02.2021, vorgelegt als Anlage K6, Bezug genommen).

Mit Schreiben der Beklagten vom 06.05.2021 teilte diese selbst mit, dass die fristlose Kündigung durch Zahlung der rückständigen Summe abwenden wolle (zu den weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Beklagten vom 06.05.2021, BI. 49 d.A., Bezug genommen). Eine Zahlung innerhalb der Schonfrist erfolgte nicht.

Im Termin vom 18.05.2021 überreichte der Kläger der beklagten Partei eine weitere fristlose und hilfsweise fristgemäße ordentliche Kündigung vom 18.05.2021 wegen desselben Zahlungsverzugs (zu den weiteren Einzelheiten wird auf die Sitzungsniederschrift vom 18.05.2021 sowie der Anlage hierzu Bezug genommen).

Der Kläger trägt vor das Mietverhältnis sei wirksam gekündigt worden. Auch wenn man die Einwände der beklagten Partei zu § 551 BGB berücksichtige, sei die Kündigung vom 09.10.2020 dennoch wirksam gewesen, da der Zahlungsrückstand mindestens 558,32 EUR betragen hätte (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den klägerischen Schriftsatz vom 06.05.2021 Bezug genommen). Der Kläger trägt weiter vor, jedenfalls zum Zeitpunkt der Schriftsatz Kündigung vom 05.02.2020 hätten die Voraussetzungen der §§ 543 und 569 Abs. 4 BGB vorgelegen (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den klägerischen Schriftsatz der Klagepartei vom 06.05.2021 Bezug genommen). Mietmängel, so der Kläger, hätten keine vorgelegen. Sowohl aus tatsächlichen als auch aus rechtlichen Gründen sei eine Mietminderung nicht eingetreten. Auf keinen Fall sei die Miete aufgrund von Lärm- und Geruchsbelästigungen aufgrund der Gaststätte und der Sprachschule gemindert. Die Beklagte missachte hierbei die BGH-Rechtsprechung zu den Umweltmängeln. Zunächst sei zu berücksichtigen, dass bereits bei Anmietung durch die Beklagte ein Gewerbe in der streitgegenständlichen Erdgeschossfläche und auch in den angrenzenden Räumen der Sprachschule betrieben wurde. Auch die vorliegend streitgegenständliche Gastronomie gebe es dort nunmehr seit über 10 Jahren. Der BGH habe anerkannt, dass das Wohnen in einer Stadt, insbesondere einer Großstadt davon geprägt sei, dass eine gewisse Lärm- und Dreckkulisse gebe, die im Rahmen des nachbarschaftlichen Zusammenlebens hinzunehmen sei. In einer Großstadt müsse der Mieter sowohl Bela...