Räumungsklage des Vermieters

Nachdem ein Mieter mehrfach verbotswidrig vor der Garage des Vermieters und der daneben gelegenen Zufahrt des Mehrfamilienhauses geparkt hatte, kündigte ihm der Vermieter fristlos, hilfsweise ordentlich. Schließlich erhob er Klage auf Räumung der Mietwohnung.

Was das Gericht entschieden hat

Das Landgericht Berlin II entschied in Übereinstimmung mit der Vorinstanz, dass der Vermieter keinen Anspruch auf Räumung der Mietwohnung hat.

Fristlose Kündigung des Mieters unwirksam

Das Gericht begründete dies zunächst damit, dass die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht vorgelegen hätten (Urteil v.  17.05.2024, 63 S 193/23).

Keine Abmahnung durch Vermieter

Dies ergebe sich zunächst daraus, dass er den Mieter wegen des Parkverstoßes nicht abgemahnt habe. Insofern müsse der Mieter sein Fehlverhalten nicht erkannt haben.

Parkverstoß normalerweise kein Grund für fristlose Kündigung

Darüber hinaus stellt ein Parkverstoß keinen Kündigungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Denn ein erhebliches Fehlverhalten des Mieters kommt nur in Betracht, wenn er durch sein Verhalten eine Straftat gegen den Vermieter begangen oder den Hausfrieden gestört hat.

Nach den Feststellungen des Gerichts hat der Mieter durch das Abstellen seines Pkw vor der Garageneinfahrt und der Grundstückszufahrt lediglich eine Ordnungswidrigkeit im Sinne des § 12 Abs. 3 Nr. 3 StVO begangen. Eine Straftat in Form einer Nötigung nach § 240 Abs. 1 StGB setzt voraus, dass er dadurch die Zufahrtswege blockiert hätte. Dies war nach den Feststellungen des LG Berlin nicht der Fall. Daher war auch eine Störung des Hausfriedens nicht ersichtlich.

Ordentliche Kündigung des Mieters unwirksam

Die ordentliche Kündigung des Vermieters war unwirksam, da der Mieter durch den Parkverstoß keine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt hat und sich der Vermieter daher nicht auf ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 BGB berufen kann. Dies ergibt sich nach Auffassung des LG Berlin II daraus, dass das Falschparken keinen Bezug zum Mietverhältnis hat.

Rechtskraft der Entscheidung

Das Gericht hat in seinem Urteil die Revision nicht zugelassen. Das Urteil ist inzwischen rechtskräftig.

Einordnung dieser Entscheidung

Aus dieser Entscheidung ergibt sich, dass ein Vermieter einem Mieter nicht ohne Weiteres wegen eines Parkverstoßes kündigen kann. Etwas anderes kann sich jedoch aus den Umständen des Einzelfalls ergeben.

Parkverbot im Mietvertrag

In einem Fall war es einem Mieter laut Mietvertrag nicht gestattet, die Grundstückseinfahrt des Vermieters zum Parken zu nutzen. Außerdem war im Mietvertrag geregelt, dass das Gartentor geschlossen zu halten ist, damit die Kinder ungestört auf dem Grundstück spielen können. Nachdem der Mieter wiederholt sein Auto in der Einfahrt geparkt hatte, kündigte ihm der Vermieter ordentlich und klagte auf Räumung.

Das LG München I hielt die Kündigung – ebenso wie die Vorinstanz – für rechtmäßig (LG München I, rechtskräftiges Urteil v.  22.10.2014, 14 S 3661/14). Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der Vermieter aufgrund des wiederholten verbotswidrigen Parkens in der Einfahrt ein hinreichend berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 BGB habe. Dies ergebe sich daraus, dass sich diese Verpflichtung aus dem Mietvertrag ergebe. Die Einhaltung dieser Vorschrift war für den Vermieter wichtig. Denn nur so konnte das Tor geschlossen werden, damit seine Kinder ungestört auf dem Grundstück spielen konnten.

Wochenlang Zufahrt blockiert

In einem anderen Fall entschied das OLG Düsseldorf, dass ein gewerblicher Mieter seinen befristeten Mietvertrag über Gewerberäume nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB außerordentlich kündigen durfte, weil der Vermieter die einzige Zufahrt mit einem Lkw vollständig blockiert hatte (OLG Düsseldorf, rechtskräftiges Urteil v.  08.03.2016, I-24 U 59/15).

Fazit:

Vermieter können ihren Mietern wegen Parkverstößen nur in Ausnahmefällen kündigen. Das gilt auch, wenn sie dadurch behindert werden. Allerdings sind Vermieter nicht rechtlos. Sie können unter Umständen im Wege der Unterlassungsklage gem. § 823 BGB, § 1004 Abs. 1 BGB gegen den Mieter vorgehen oder den Falschparker bei der zuständigen Ordnungsbehörde anzeigen. Eventuell kommt auch eine Strafanzeige in Betracht, wenn das Blockieren z.B. eine Nötigung nach § 240 Abs. 1 StGB darstellt. Ein kurzfristiges Abstellen des Fahrzeugs reicht hierfür i. d. R. nicht aus.

(LG Berlin II, Urteil v. 17.05.2024, 63 S 193/23)

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