Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.383,65 DM nebst 6 % Zinsen seit dem 01.09.2000 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 DM vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Beklagte war Mieter einer Wohnung aus dem Wohnbestand der Klägerin in Hause … in Münster. Der Beklagte wurde durch Versäumnisurteil des Amtsgerichts Münster vom 09.09.1999 zur Räumung der Wohnung verurteilt. Da der Beklagte nicht freiwillig räumte, führte die Klägerin am 05.04.2000 die Räumungsvollstreckung gegen den Beklagten durch. Der Beklagte war am Tag der Zwangsräumung nicht anwesend. Der Klägerin war die neue Anschrift des Beklagten nicht bekannt.
Die Klägerin renovierte die Wohnung im Anschluß zu einem Kostenaufwand in Höhe von 2.189,84 DM. Den voll gestellten Keller ließ die Klägerin entrümpeln, wofür die … ihr 1.193,81 DM in Rechnung stellte.
Die Klägerin meint, diese Beträge aus der Rechnung der Renovierungsfirma … und der Entrümpelung des Kellers sowie ein restlicher Mietzins für April 2000 stünden ihr gegen den Beklagten zu. Sie meint, eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Vornahme von Renovierungsarbeiten sei ihr unmöglich gewesen. Außerdem sei ihr auch nicht zuzumuten gewesen, angesichts der Notwendigkeit der Zwangsräumung, den Beklagten noch einmal in die Wohnung zu lassen.
Die Klägerin behauptet, die Wohnung sei im übrigen übermäßig beansprucht und verwohnt gewesen, so dass eine komplette Renovierung, unabhängig davon, dass Renovierungsfristen nach den allgemeinen Vertragsbestimmungen teilweise noch nicht abgelaufen gewesen seien, deshalb nötig gewesen seien, weil sich die Wohnung in einem unvermietbaren Zustand befunden habe. Der PVC-Fußboden sei insgesamt verdreckt und teilweise beschädigt gewesen, so dass er teilweise habe erneuert und im übrigen aber gereinigt werden müsse.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 3.625,63 DM nebst 6 % Zinsen von 3.383,65 DM seit dem 01.09.2000 und von 241,98 DM seit dem 05.04.2000 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er meint, er sei zum Ersatz von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, da es an einer wirksamen Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung fehle. Er sei im Verfahren vorher durch seinen jetzigen Prozessbevollmächtigten vertreten worden, an den eine entsprechende Aufforderung hätte gerichtet werden können.
Er bestreitet, dass sich die Wohnung in einem verwohnten Zustand befunden habe. Er bestreitet die Beschädigung des PVC-Fußbodens. Er meint, nach dem Fristenplan habe er die Renovierung der Wohnung noch nicht geschuldet und mangels Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung könnten auch keine anteiligen Kosten von ihm begehrt werden.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen …. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 29.03.2001 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zum überwiegenden Teil begründet.
Der Klägerin stehen Ansprüche auf Ersatz von Renovierungskosten nach § 326 BGB als auch ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung wegen der mangelnden Entrümpelung des Kellers durch den Beklagten zu.
Ein Schadensersatzanspruch der Klägerin gegenüber dem Beklagten wegen Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen scheitert nicht daran, dass die Klägerin den Beklagten nicht unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen aufgefordert hat. Der Beklagte hat nämlich dadurch, dass er die Wohnung ohne Hinterlassung einer Anschrift verlassen hat und bei der Zwangsräumung nicht anwesend war, zu erkennen gegeben, dass er sich aller weiteren Verpflichtungen hinsichtlich der Wohnung entziehen wollte. Fristsetzung und Ablehnungsandrohung waren daher entbehrlich. Im übrigen ist der Anspruch auf Ersatz der Kosten für Schönheitsreparaturen auch unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung begründet, da die Wohnung nicht nur fristgemäße Renovierungsarbeiten erforderte, sondern unter Verletzung von Mieterpflichten in einem Maße verwohnt war, das über eine ordnungsgemäße mietvertragliche Nutzung hinausgeht. Die Zeugen … und … haben im einzelnen den Zustand der Wohnung glaubhaft geschildert, wonach Decken und Wände insgesamt stark verschmutzt waren. Dies ist um so glaubhafter, als der Zeuge …, der zur Mietzeit des Beklagten als Mieterbetreuer wiederholt in der Wohnung des Beklagten war, die Art der übermäßigen Nutzung der Wohnung durch komplettes Vollstellen von Möbeln geschildert hat und auch das ständige Offenstehen eines Fensters und der Balkontür bekundet hat sowie das Nisten eines Vogels im Wohnzimmer. Die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung ist damit nachgewiesen. Auch die Beschädigung des PVC-Bodens in Teilbereichen sowie die Reinigungsbedürftigkeit insgesamt haben die Zeugen glaubhaft bekundet und durch Fotos ...