Tenor
I. Die Klage wird abgewiesen.
Die Drittwiderklage wird abgewiesen.
II. Von den gerichtlichen Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 68 % und die Beklagten 32 %.
Die Klägerin trägt 68 % der außergerichtlichen Kosten der Beklagten.
Die Beklagten tragen die außergerichtlichen Kosten der Drittwiderbeklagten.
Im Übrigen werden außergerichtliche Kosten nicht erstattet.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die selbe Befugnis erhalten die Beklagten gegenüber der Drittwiderbeklagten.
IV. Der Streitwert wird bis zum 18.06.2004 auf 1.885,95 EUR und ab dem 18.06.2004 auf 1.656,23 EUR festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von den Beklagten Betriebskostennachzahlung. Die Beklagten begehren von der Drittwiderbeklagten Erstattung von Beträgen nach Leistung von Betriebskostenvorschüssen.
Die Beklagte sind Mieter einer in … belegenen Wohnung. Auf den Inhalt des Mietvertrags (Anlage B 2 nebst den Allgemeinen Vertragsbedingungen [AVB]) wird Bezug genommen.
Bis einschließlich 1996 verteilte die Verwaltung der Vermieterin die Hauswartkosten unter Anwendung des Umlageschlüssels Wohnfläche nach folgender Formel:
(Gesamtkosten Hauswart)/(Gesamtwohnfläche Galgenberg u.a.) = X/(Wohnfläche Wohnung)
Dabei entspricht der Faktor X dem auf den jeweiligen Mieter entfallenden Anteil der Gesamtkosten. Ab 1997 schob die Verwalterin einen weiteren Rechenschritt ein und verteilte die Gesamtkosten wie folgt:
(Gesamtkosten Hauswart)/(Gesamtwohnfläche … u.a.) = Y/(Wohnfläche Gebäude) = X/(Wohnfläche Wohnung)
Dabei ist der Faktor Y der auf eines der neun Gebäude der Wohnanlage … entfallende Anteil der Gesamtkosten des Hauswarts. X ist der Kostenanteil des Mieters. Seit 1997 rechnet die Verwalterin die Hauswartkosten sowie andere betroffene Kostenpositionen nach der vorgenannten Formel ab.
Hinsichtlich der Mietstruktur ging das Amtsgericht Pinneberg in einer Entscheidung vom 16.12.1997 (Anlage K 7) davon aus, dass eine Umstrukturierung der ursprünglich Inklusiv- in eine Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen stattgefunden hat, nachdem der Beklagte die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1998 und 1999 durch Hinnahme von Abrechnungsguthaben und die Betriebskostenabrechnungen für 1990 bis einschließlich 1994 durch Zahlung von Abrechnungsnachforderungen anerkannt hat.
Mit den Schreiben gemäß Anlagen K 2, K 3 und K 4 erteilte die Verwaltung der Vermieterin im August 2001 Abrechnungen für die Zeiträume 1998 (Anlage K 2), 1999 (Anlage K 3), 2000 (Anlage K 4). Ferner erteilte sie zu nicht näher mitgeteilten Terminen die Abrechnung für 2001 (Anlage K 1) und für 2002 (Anlage K 9).
Eingetragen im Grundbuch ist die Drittwiderbeklagte sowie die …- und Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH. Zugunsten der Klägerin wurde der Klägerin wurde am 14.02.2003 eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Auf den Inhalt des Grundbuchauszugs wird Bezug genommen.
Es liegt eine Abtretungsvereinbarung vom 08.04.2004 vor, in welcher die Drittwiderbeklagte der Klägerin „alle Ansprüche auf Nachzahlung entstandener und von Vorauszahlungen nicht gedeckte Betriebskosten aus den Mietverhältnissen zwischen der Drittwiderbeklagten in ihrer Eigenschaft als Rechtsnachfolgerin der … und … einerseits und den jeweiligen Mietern der Wohnanlage … in … und … andererseits für die Abrechnungsjahre 1997 bis 2002” abtrat. Auf den weiteren Inhalt der Vereinbarung (Anlage K 8) wird Bezug genommen.
Die Klägerin ist der Auffassung,
über die Betriebskosten nach Wirtschaftseinheiten abrechnen zu dürfen. Es wird insoweit in vollem Umfang auf die Ausführungen im Schriftsatz vom 17.6.2004 (unter Ziff. 2, Bl. 120–122 d.A.) Bezug genommen.
Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, die Beklagten zur Zahlung von 1.335,84 EUR zu verurteilen. In Höhe von 37,18 EUR hat sie die Klage zurückgenommen.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 1.298,66 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragen die Beklagten,
die Drittwiderbeklagte zu verurteilen, an sie 357,57 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 22.2.2003 zu zahlen.
Die Beklagten bestreiten die Aktivlegitimation. Sie machen ferner geltend:
Die Betriebskostenabrechnungen enthielten einen vertragswidrigen Verteilerschlüssel. Bezugsgröße sei gemäß § 1 des Mietvertrags (MV) das Haus Nr. 8; erteilt würden die Nebenkosten für die Häuser Nr. 6 und 8. Soweit die Nebenkostenansätze für Hausmeister, Gartenpflege und Winterdienst nunmehr gemäß Anlage K 10 als Abrechnungseinheit ermittelt würden (bis 7/2001), sei diese Abrechnungseinheit wegen § 1 MV vertragswidrig.
Selbst wenn die Vermieterin an d...