Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreites trägt der Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung durch die Beklagten hinsichtlich der Kosten abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Beklagten vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe erbringen.
Tatbestand
Der Kläger ist Miteigentümer der Wohnungseigentumsgemeinschaft Theo-Neubauer-Straße / Magnus-Poser-Straße Oberhof in 98559 Oberhof.
Der Kläger ist Miteigentümer von 5 Wohnungseigentumseinheiten im Anwesen, von diesen 5 sind 2 verpachtet an die Ahorn Panorama Hotel Oberhof Betriebs GmbH, 3 werden von dem Kläger selbst genutzt.
Die Anlage wurde errichtet 1996 durch die ursprüngliche teilende Eigentümerin Hotel Panorama Oberhof Grundstücks GmbH. Dieser gegenüber verpflichteten sich die Erwerber der Wohnungseigentumseinheiten durch notariellen Vertrag, Verpachtungen dieser Einheiten an den Betreiber eines Hotelbetriebes zu gestatten. Daraufhin wurde das gesamte Objekt an die Hotel Panorama Oberhof Betriebs GmbH zum Betrieb eines Hotels verpachtet. Dies galt auch für Gemeinschaftsflächen im Hause A und B. Nach Kündigung durch die ursprüngliche Pächterin trat dann auf Grund einer Vereinbarung vom 03.12.2018 die Ahorn Hotel Oberhof Betriebs GmbH anstelle der bisherigen Pächterin in das Pachtverhältnis ein. Da aber auf Grund zwischenzeitlichen Eigentümerwechsels nicht mehr für alle Wohnungseigentümer entsprechende Berechtigungen Vorlagen, konnte die Beklagte zu 1. nur noch für 127 Einheiten der 132 Einheiten entsprechende Verträge mit der neuen Betreiberin, der Ahorn Hotel Oberhof Betriebs GmbH abschließen.
In der Eigentümerversammlung vom 06.04.2019 wurde ein entsprechender Beschluss unter TOP 11 gefasst, der dann auf Grund Anfechtung des Klägers Gegenstand des gerichtlichen Verfahrens 1 C 137/19 beim Amtsgericht Suhl war und für ungültig erklärt wurde.
Am 07.11.2020 fand auch Einladung der Verwalterin die 23. ordentliche Eigentümerversammlung in den Räumen statt. Die Einladung war erfolgt unter der Beifügung einer Tagesordnung und von Beschlussvorlagen (sh. Bl. 42, 43, 47, 48, 50–66 d.A.). In dieser Eigentümerversammlung wurden die im Protokoll (Bl. 88–110 d.A.) ersichtlichen Beschlüsse gefasst. Die Versammlung war beschlussfähig.
Mit bei Gericht am 04.12.2020 eingegangener Klageschrift erhob der Kläger Anfechtungsklage gegen die Beklagte zu 2. und zwar gegen die Beschlüsse TOP 2 / TOP 4.4.2., 4.6. / 5.1/ 8/ 9.1/10.1., 10.02., 10.03. / 11 / 12 und 14.
Laut § 4 der Teilungserklärung (Bl. 124–140, hier 139 d.A.) sollen ausscheidbare Kosten nur für das Haus A oder nur für das Haus B – soweit möglich – auch nur auf die Eigentümer des jeweils betroffenen Hauses umgelegt werden. Tatsächlich wurde seit Beginn der Anlage 1996 nur eine einheitliche Instandhaltungsrücklage gebildet, die gegenwärtig einen Bestand von 425,384,00 EUR hat und diese einheitlich gebildete Instandhaltungsrücklage wurde seit Existenz der WEG für jegliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowohl des Hauses A als auch des Hauses B verwandt.
Der Kläger ist de Meinung, die vorgenannten Beschlüsse seien bereits deshalb unwirksam, weil die Eigentümerversammlung an einem falschen Ort abgehalten worden sei. Sie hätte nach einem einmal von der Eigentümergemeinschaft früher gefassten Beschluss diesmal in Erfurt und nicht in Oberhof abgehalten werden müssen.
Außerdem seien die Beschlüsse unwirksam/nichtig, weil die Versammlung zur Unzeit erfolgt sei. Sie hätte auf Grund der im Zusammenhang mit dem Corona-Virus verbundenen Gesundheitsgefährdung überhaupt nicht abgehalten werden dürfen, weil der Schutz der Gesundheit des Einzelnen absoluten Vorrang hätte haben müssen und bei ca. 90 Teilnehmern eine solche Versammlung nie hätte einberufen werden dürfen zu diesem Zeitpunkt. Außerdem seien die Beschlüsse unwirksam/nichtig, da an der Versammlung Dritte entgegen dem erklärten Willen des Klägers teilgenommen hätten.
Der Beschluss TOP 4.4.2. entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Durch die Verpachtung der Gemeinschaftsflächen an die Hotelbetreibergesellschaft werde den Miteigentümern die Nutzung dieser Flächen faktisch unmöglich gemacht. Dies sei ein von ihnen nicht hinzunehmender Nachteil, der auch nicht ausreichend durch die zu vereinbarende Netto-Kaltmiete mit dem Hotelbetreiber von lediglich 0,60 EUR/m² ausgeglichen werde.
Die Beschlüsse zu TOP 4.6./ 5.1./10.1./10.02./10.3/11 und 12 seien deshalb unwirksam und nichtig, weil sie nicht dem Verteilungsschlüssel in der Teilungserklärung entsprechen. Die Kosten für die beiden Häuser Haus A und Haus B seien von den Eigentümern der einzelnen Häuser getrennt zu tragen.
Die Beschlüsse TOP 8 und TOP 14 seien deshalb unwirksam/nichtig, weil beide Maßnahmen (Schrankenanlage und Werbefolie im Fenster) bauliche Veränderungen darstellten, die die nicht zustimmenden Eigentümer über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus benachteiligen würden.
Nach Me...
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