AG Zossen Urteil vom 17.12.2013 - 75 C 2/13

Tenor

1. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.12.2012 zu Top 3-Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2011, Top 4- Entlastung des Verwalters für das Wirtschaftsjahr 2011, Top 5- Entlastung des Beirats für das Wirtschaftsjahr 2011 und Top 7- Beschluss zum Einbau einer Satellitenempfangsanlage werden für unwirksam erklärt.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin der Eigentumswohnung im Erdgeschoss links des Gebäudes Die Beklagte ist die Eigentümerversammlung dieser insgesamt sechs Wohnungen betreffenden Gemeinschaft nach dem WEG, deren Mitglied die Klägerin ist.

In der Eigentümerversammlung am 20.5.2011 hatten die Wohnungseigentümer u.a. beschlossen, dass der unterspülte Eingangsbereich aufgenommen und partiell neu verlegt werden sollte. Hinsichtlich der Auftragsvergabe durch die Hausverwaltung wurde beschlossen, dass ab einem Auftragswert von EUR 500,00 die Zustimmung mindestens eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats und ab einem Auftragswert von EUR 3.000,00 die Zustimmung von zwei Mitgliedern des Verwaltungsbeirats eingeholt werden müsse. An diesem Tage wurden die Wohnungseigentümer und zum Beirat gewählt.

In der Eigentümerversammlung am 18.12.2012 waren mit Ausnahme der Eigentümerin alle Mitglieder erschienen. Die Verteilung der Anteile und dementsprechend auch das Stimmrecht der einzelnen Wohnungseigentümer verteilen sich wie folgt:

Klägerin	168,81
…	329,32
…	160,32
…	341,55

Die Eigentümerin hatte ihre Wohnung Anfang 2012 erworben. Diese wurde in der Eigentümerversammlung durch den Hausverwalter vertreten. Ob die Miteigentümerin in der Eigentümerversammlung im Hinblick auf eine nach der Teilungserklärung erforderliche Mitteilung des Erwerbs stimmberechtigt war und der Verwalter bei der Beschlussfassung über seine Entlastung für diese das Stimmrecht ausüben durfte, ist zwischen den Parteien streitig.

In der Eigentümerversammlung am 18.12.2012 beschlossen die Mitglieder der Beklagten u.a. die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2011 (TOP 3), die Entlastung des Verwalters (TOP 4), die Entlassung des Beirats (TOP 5) und den Einbau einer Satellitenempfangsanlage (TOP 7) – jeweils gegen die Stimmen der Klägerin. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 18.12.2012, Anlage K 1, Bl. 3 ff. d.A Bezug genommen.

Die von dem Verwalter für 2011 erstellte Abrechnung der Instandhaltungskosten vom 15.10.2012 (Anlage K8, Bl. 55 d.A.) enthielt u.a. Kosten von EUR 120,74 für die Inanspruchnahme eines Schlüsseldienstes sowie über EUR 4.000,– für Bodenarbeiten, Elektrikanschlüsse im Keller und Rohrklappen hinsichtlich des Daches. Die Kosten des Schlüsseldienstes betrafen allein das Sondereigentum. Die Zuordnung der Elektrikanschlüsse der Kellerräume zu den verschiedenen Kellerräumen wurde geprüft und eine Korrektur vorgenommen. Im Rahmen der eingestellten Kosten für die Bodenarbeiten wurden nicht nur die 2011 beschlossenen Arbeiten vergütet, sondern umfangreichere Arbeiten in Form der Verlegung einer neuen Drainage zu beiden Sickerschächten.

Mit am 17.1.2013 bei Gericht eingegangener und unter dem 14. und 15.2.2013 innerhalb der hierfür geltenden Frist begründeter Klage wendet sich die Klägerin gegen die vorgenannten Beschlüsse. Klage nebst Begründung wurde der Beklagten zugestellt am 26.2.2013.

Sie behauptet, dass die Arbeiten hinsichtlich der Elektrik im Keller allein die Beleuchtung von Kellerräumen im Sondereigentum beträfen. Die Kosten für die Dacharbeiten hätten gegenüber der Gebäudeversicherung geltend gemacht werden müssen. Für die über den beschlossenen Umfang hinausgehenden Bodenarbeiten hätte ein weiterer Beschluss der Eigentümerversammlung vor der Ausführung eingeholt werden müssen. Sie ist der Auffassung, dass der Verwalter hinsichtlich seiner Entlastung nicht habe mitstimmen dürfen. Durch die fehlerhafte Abrechnung der Instandhaltungskosten, völlig überhöhte Gartenpflegekosten und die unterlassene Geltendmachung der Kosten für die Dacharbeiten habe er gegen die Grundsätze der ordnungsmäßigen Verwaltung verstoßen. Hinsichtlich der Entlastung der Beiräte hätten diese nicht mitstimmen dürfen. Auch hätte der Verwalter insoweit gesondert die Beschlussfähigkeit der Versammlung feststellen müssen. Die zu TOP 7 beschlossene Satellitenempfangsanlage stelle einen unzulässigen Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum dar und habe deshalb gem. § 22 Abs. 1 WEG einstimmig beschlossen werden müssen.

Die Klägerin beantragt,

die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.12.2012 zu

TOP 3 – Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2011,

TOP 4 Entlastung des Verwalters für das Wirtschaftsjahr 2011,

TOP 5 – Entlastung des Beirats ...