Tenor
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 175,37 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.10.2011 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 73 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 27 % zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Beklagten sind aufgrund schriftlichen Mietvertrages Wohnungsmieter des Klägers; Betriebskosten im Sinne von § 2 der Betriebskostenverordnung und Heiz- und Warmwasserkosten waren danach auf die Beklagten unter Vereinbarung von Vorauszahlungen umgelegt. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 26.02./27.02. 2008, Anlage K 2, Bl. 15 ff. d.A., Bezug genommen. Am 02.08.2010 ließ der Kläger durch die ihn vertretende Hausverwaltung A. mbH den Beklagten für den Zeitraum 01.01.2009 bis 31.01.2009 eine Nebenkostenabrechnung erteilen, die auf einen Nachzahlungssaldo von 656,07 Euro lautete. Wegen des weiteren Inhalts der Abrechnung samt Einzelabrechnungen Wasserkosten und Heiz- und Warmwasserkosten wird auf diese, Anlage K 1, Bl. 4 bis 10 d.A., Bezug genommen.
Die Beklagten ließen durch den Deutschen Mieterbund Z. und Umgebung e. V., in Person durch dessen stellvertretenden Vorsitzenden, den Zeugen T., am 30.08.2010 Einwendungen gegen die Abrechnung erheben; so wurde gerügt, dass die Kosten für Hausreinigung und Gartenpflege je ein Mehrfaches über dem in Brandenburg Üblichen lägen und dass vier verschiedene Verteilerschlüssel zugrunde gelegt worden seien. Nach Belegeinsicht erhob der Mieterbund weitere Einwendungen gegen die Positionen Hausreinigung und Gartenpflege; wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 17.02.2011, Anlage B 1, Bl. 56 f. d.A., Bezug genommen.
Der Kläger begehrt Zahlung des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 656,07 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten seit dem 29.10.2011 zu zahlen.
Die Beklagte beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, mit dem Ansatz von 585,98 Euro für Hausreinigung und 336,97 Euro für Gartenpflege für eine Wohnung von 57,08 qm Größe werde der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verletzt. Die Kosten seien daher nicht umlagefähig. In Bezug auf den Brandenburger Betriebskostenspiegel ergebe sich eine Überhöhung von 658 % bzw. 544 %. So habe die Hausverwaltung C. AG bei einer vergleichbaren Wohnanlage Gartenpflegearbeiten zu einem Preis von 0,11 Euro/qm, die Hausverwaltung T. GmbH Gebäudereinigungsarbeiten zu einem Preis von 0,09 Euro/qm und die W. GmbH zum Preis von 0,13 Euro/qm erhalten (je bezogen auf den Monat). Hinsichtlich weiterer Preise wird auf den Schriftsatz der Beklagten vom 23.07.2012, Bl. 97 f. d.A., Bezug genommen.
Die Beklagte behaupten weiter, die Mieter des Mehrfamilienhauses hätten vor Übernahme der Verwaltung durch die Ahlsen Immobiliengesellschaft mbH und Beauftragung des Reinigungs- und Gartenpflegeunternehmens N. Hausreinigung und Gartenpflege selbst durchgeführt und seien weiter bereit dazu. Im übrigen habe die Firma N. Arbeiten berechnet, die sie nicht ausgeführt habe; Rasenflächen zum Mähen und Laubbäume als Bedingung für die Laubbeseitigung seien nicht vorhanden, auch seien die Hecken nicht geschnitten worden.
Die Beklagten wenden sich auch gegen die Position Be-/Entwässerung: Der in der Einzelabrechnung angesetzte Kubikmeterpreis von 8,10 Euro sei unzutreffend, aus den Belegen ergebe sich nur ein errechneter Kubikmeterpreis von 6,73 Euro.
Zu dieser Position weist der Kläger darauf hin, dass die Kosten für Be-/Entwässerung nicht 2.499,97 Euro, sondern 2.468,32 Euro betragen und erläutert diesen Betrag unter Einreichung von Rechnungen. Hierzu wird auf Seite 2 des Schriftsatzes des Klägers vom 06.02.2012, Bl. 62 d.A., und die Rechnungen Anlagenkonvolut K 2, Bl. 63 bis 70 d.A., Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nur zum Teil begründet.
Der Kläger kann von den Beklagten noch Zahlung von 178,35 Euro aus dem Mietvertrag verlangen.
Der Anspruch findet seine Grundlage in der mietvertraglichen Abrede, dass die Beklagten "kalte" Betriebskosten sowie Heiz- und Warmwasserkosten unter Leistung von Vorauszahlungen zu tragen haben.
1. Der Kläger hat fristgerecht (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) über die Betriebskosten für das Jahr 2009 abrechnen lassen. Die Betriebskostenabrechnung vom 02.08.2010 (einschließlich der Einzelabrechungen Wasserkosten und Heiz- und Warmwasserkosten) ist insgesamt wie auch in Bezug auf die einzelnen Positionen formell wirksam. Sie enthält eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, nennt den Verteilungsschlüssel, berechnet den Mieteranteil und berücksichtigt die geleisteten Vorauszahlungen. Sie enthält auch keinen unzulässigen Vorwegabzug nicht umlagefähiger Kostenteile.
2. Die Betriebskostenabrechnung ist jedoch inhaltlich nicht fehlerfrei.
a) Dies betrifft allerdings nur in geringem Maße die Position Be-/Entwässerung in Höh...
Dieser Inhalt ist unter anderem im VerwalterPraxis Gold enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen