Allgemeines Vertragsrecht (ZertVerwV) / 1.2.2 Wesentliche Bestandteile einer Sache

Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nach § 93 BGB nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören gem. § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 94 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes nach § 94 Abs. 2 BGB gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. Wird eine bewegliche Sache mit einem Grundstück dergestalt verbunden, dass sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, so erstreckt sich gem. § 946 BGB das Eigentum an dem Grundstück auf diese Sache.

Aus diesen Bestimmungen folgt, dass z. B. die Bäume in einer Wohnungseigentumsanlage in der Regel im Eigentum der Wohnungseigentümer als Eigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums stehen und daher von der Verwaltung als Organ der GdWE nach §§ 18, 27 WEG zu verwalten sind.

Annexeigentum

Seit dem 1.12.2020 kann nach § 3 Abs. 2 WEG das Sondereigentum grundsätzlich auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden. Steht ein Baum, ein Gartenhaus, eine Schaukel oder ein Wintergarten auf so einer Fläche, stehen sie im Sondereigentum.

Wesentliche Bestandteile (§ 93 BGB)

Aus § 93 BGB in Verbindung mit § 5 Abs. 1 Satz 1 BGB folgt ferner, dass auch die Innenseiten der Wohnungseingangstüren sowie deren Beschläge oder ein Türspion gemeinschaftliches Eigentum sind (bei Fenstern und ihren Bestandteilen ist es nicht anders). Mittels § 93 BGB in Verbindung mit § 946 BGB und § 5 Abs. 1 Satz 1 WEG kann man sich auch der Rechtsfrage nähern, ob eine Markise, die ein Wohnungseigentümer mit oder ohne Gestattung angebracht hat, im gemeinschaftlichen Eigentum steht oder sein Eigentum ist. Von der Antwort auf diese Frage kann dann abhängen, ob sie auf Kosten der GdWE nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder auf Kosten eines Wohnungseigentümers zu erhalten ist und ob die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG etwas bestimmen können.

Gestattungsbeschluss

Haben die Wohnungseigentümer die Anbringung der Markise auf Wunsch eines Wohnungseigentümers nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet (ist sie also nicht bereits "bauseitig" gestellt worden), regelt allerdings § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG die Frage, wer die Erhaltungskosten zu tragen hat: Es ist der Wohnungseigentümer! Denn er trägt nach § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht nur die Bau-, sondern auch die Folgekosten. Hat der Wohnungseigentümer die Markise ohne Gestattung angebracht, gilt das nicht. Die Wohnungseigentümer können aber nach § 20 Abs. 1 WEG "nachgestatten" (dann gilt § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG) oder die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bestimmen.