Allgemeines Vertragsrecht (ZertVerwV) / 9.2 Schuldverhältnisse aus Gesetz

Ein Schuldverhältnis kann aber auch schon durch die bloße Aufnahme von Vertragsverhandlungen entstehen (vgl. § 311 Abs. 2 BGB) oder durch das Gesetz begründet werden (gesetzliches Schuldverhältnis). Ein gesetzliches Schuldverhältnis soll unter den Wohnungseigentümern als gemeinsame Eigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums bestehen.^[1] Ein Wohnungseigentümer hat auch im Rahmen dieser Sonderverbindung für das Verschulden von Hilfspersonen nach § 278 BGB einzustehen.^[2]

Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter

Ein gesetzliches Schuldverhältnis ist auch der "Vertrag mit Schutzwirkungen zugunsten eines Dritten".

Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter

Diese Rechtskonstruktion ist gesetzlich nicht geregelt, hat im rechtlichen Alltag aber große Bedeutung. In diesem Schuldverhältnis gibt es 3 Beteiligte: den Schuldner, den Gläubiger und einen Dritten. Erleidet der Dritte einen Schaden, hat er keinen eigenen vertraglichen Anspruch gegen den Schuldner, weil der Vertrag nur zwischen dem Gläubiger und dem Schuldner besteht. Besteht zwischen dem Gläubiger und dem Dritten ein Schutz- und Näheverhältnis (z. B. Eltern sind Mieter, ihr Kind verletzt sich im Treppenhaus) zieht die Rechtsprechung den in § 328 BGB geregelten Vertrag zugunsten Dritter als dogmatische Rechtsgrundlage heran und bezieht – sind die nachfolgend aufgeführten Voraussetzungen alle gegeben – den Dritten in den Schutzbereich des zwischen Gläubiger und Schuldner bestehenden Vertrag mit ein. Der Dritte hat damit einen vertraglichen Anspruch gegen den Schuldner (z. B. das Kind gegen den Vermieter).

Nach h. M. müssen 4 Voraussetzungen vorliegen, um dieses gesetzliche Schuldverhältnis annehmen zu können:

• Leistungsnähe des Dritten,
• Gläubigernähe des Dritten,
• Erkennbarkeit des geschützten Personenkreises für den Schuldner und
• Schutzbedürftigkeit des Dritten.

Ob der Verwaltervertrag ein Vertrag mit Schutzwirkungen für die Wohnungseigentümer ist, ist seit dem Inkrafttreten des WEMoG^[3] streitig geworden. Bis dahin wurden die Verwalterverträge allgemein so verstanden (siehe ausführlich Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters (ZertVerwV), Kap. 3.3.2).

[1] BGH, Urteil v. 5.3.2014, VIII ZR 205/13, NJW 2014 S. 1653 Rn. 12; BGH, Urteil v. 11.5.2012, V ZR 189/11, NZM S. 613 Rn. 22; BGH, Urteil v. 10.11.2006, V ZR 62/06, NJW 2007 S. 292 Rn. 8.

[2] BGH, Urteil v. 5.3.2014, VIII ZR 205/13, NJW 2014 S. 1653 Rn. 12.

[3] Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz v. 16.10.2020 – WEMoG, BGBl. I S. 2187.