Allgemeines Vertragsrecht (ZertVerwV) / 9.5 Mehrheit von Schuldnern und Gläubigern

Es ist möglich, dass dem Gläubiger nur ein Schuldner gegenübersteht. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einer X-GmbH Heizöl kauft oder mit einem Verwalter einen Verwaltervertrag schließt oder mit einem Unternehmen verabredet, dass dieses sich um den Winterdienst kümmert. Es ist aber auch möglich, dass einem Gläubiger mehrere Schuldner gegenüberstehen. So ist es z. B., wenn ein Wohnungseigentum im Eigentum mehrerer steht, beispielsweise Eheleuten. Liegt es so, sind zur Bestimmung bestimmter Pflichten und Wirkungen die §§ 420 ff. BGB heranzuziehen.

9.5.1 Teilbare Leistung

Schulden mehrere eine teilbare Leistung oder haben mehrere eine teilbare Leistung zu fordern, so ist im Zweifel nach § 420 BGB jeder Schuldner nur zu einem gleichen Anteil verpflichtet, jeder Gläubiger nur zu einem gleichen Anteil berechtigt. So kann es z. B. bei einem Baubetreuungsvertrag liegen, bei dem ein Baubetreuer als direkter Vertreter mehrerer Bauherrn Werkverträge mit einzelnen Bauhandwerkern schließt.

Teilschuldverhältnis

9.5.2 Gesamtschuldner

Schulden mehrere eine Leistung in der Weise, dass jeder die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet, der Gläubiger aber die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist, liegt nach § 421 Satz 1 BGB eine Gesamtschuld vor. Der Gläubiger kann in diesem Fall die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil fordern.

Praxis-Beispiel

Vorschüsse

Auf das Wohnungseigentum mit der Nummer 10 entfallen für das Jahr 2023 monatliche Vorschüsse in Höhe von 400 EUR. Das Wohnungseigentum steht im Eigentum der Eheleute 1 und 2. Dann kann die Verwaltung namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach deren Belieben die 400 EUR von 1 oder 2 einfordern. Dies gilt auch, wenn ein Wohnungseigentum zwangsverwaltet wird. Dann kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach ihrem Belieben das Hausgeld sowohl vom Zwangsverwalter als auch vom Wohnungseigentümer als dem eigentlichen Hausgeldschuldner einfordern. Anders wäre es bei der Insolvenzverwaltung. Ist über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet worden, schuldet nur noch der Insolvenzverwalter die Erfüllung der laufenden Hausgeldforderungen.

Gesamtschuldverhältnis

9.5.3 Wirkungen

Welche Wirkung eine Erfüllung durch einen Gesamtschuldner hat, bestimmt § 422 BGB. Erfüllt beispielsweise Ehemann 1 eine monatliche Forderung auf Vorschuss, kann diese Forderung nicht mehr von Ehefrau 2 verlangt werden. Auch ein zwischen dem Gläubiger und einem Gesamtschuldner vereinbarter Erlass wirkt für die übrigen Schuldner, wenn die Vertragschließenden das ganze Schuldverhältnis aufheben wollten (§ 423 BGB). Dies wäre z. B. zu beachten, wenn die Verwaltung mit einem von mehreren Gesamtschuldnern eine Ratenzahlungsvereinbarung schließt und im Rahmen dieser Vereinbarung, einen Teil der Hausgeldforderungen erlässt. Was für den Gläubigerverzug gilt, bestimmt § 424 BGB, und welche Wirkung andere Tatsachen haben, regelt § 425 BGB.