Alexander C. Blankenstein
2.1.1 Grundsätze
Die Amtsniederlegung durch den Verwalter ist gesetzlich nicht geregelt, aber allgemein anerkannt. Die Niederlegungserklärung ist gegenüber dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats zu erklären. Dieser fungiert nach § 9b Abs. 2 WEG als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Haben die Wohnungseigentümer einen anderen Wohnungseigentümer zum Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter bestellt, dann ist die Amtsniederlegung diesem gegenüber zu erklären. Fehlt es an beidem, kann die Amtsniederlegung gegenüber einem der Wohnungseigentümer oder im Rahmen einer Eigentümerversammlung erklärt werden. Die Erklärung ist grundsätzlich formlos möglich. Aus Beweiszwecken empfiehlt sich die Schriftform. Eine Zustimmung der Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich, da § 26 Abs. 3 WEG die jederzeitige Abberufung des Verwalters vorsieht, ohne dass es insoweit auf dessen Einverständnis ankäme.
Schriftliche Mitteilung ratsam
Will der Verwalter sein Amt niederlegen, sollte er nicht zuletzt aus Gründen der Rechtssicherheit die Wohnungseigentümer hierüber durch Rundschreiben in Kenntnis setzen.
Der Verwalter kann selbstverständlich sein Amt bei Vorliegen eines wichtigen Grunds niederlegen. Ein wichtiger Grund ist immer dann gegeben, wenn dem Verwalter unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls und deren Abwägung nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit den Eigentümern bis zum Ende des Bestellungszeitraums nicht mehr zuzumuten ist. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Vertrauensverhältnis schwerwiegend gestört oder gar ganz zerstört ist.
Beleidigung als wichtiger Grund
Der Verwalter wird seitens der Eigentümergemeinschaft oder des Verwaltungsbeirats massiv beleidigt. Der Verwalter wird zum Missbrauch seines Amts bzw. zu Verstößen gegen das Wohnungseigentumsgesetz aufgefordert.
Unabhängig vom Vorliegen eines wichtigen Grunds wird die Amtsniederlegung bereits mit Erklärung gegenüber dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, einem anderen als Vertreter der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter bestellten Wohnungseigentümer und im Fall des Fehlens dieser Personen gegenüber einem Wohnungseigentümer sofort wirksam.
2.1.2 Beschränkung der Amtsniederlegung?
Ist das Recht des Verwalters zur Amtsniederlegung durch entsprechende Regelung im Verwaltervertrag auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt und liegt ein solcher tatsächlich nicht vor, ist die Eigentümergemeinschaft berechtigt, den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund zu kündigen. Die 2-Wochenfrist des § 626 Abs. 2 BGB ist insoweit nicht anwendbar. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass die Wohnungseigentümer nach Kenntniserlangung von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen die Möglichkeit haben müssen, eine Versammlung zur Beschlussfassung über die Abberufung oder Kündigung einzuberufen. Daneben kann den Verwalter eine Schadensersatzpflicht gegenüber der Gemeinschaft aus § 280 BGB treffen.