Aufrechnung im Mietrecht / 3.2 Formularverträge

Bei Formularklauseln ist § 309 Nr. 2 und 3 BGB zu beachten. Danach ist unwirksam

(2. Leistungsverweigerungsrechte)

eine Bestimmung, durch die

1. das Leistungsverweigerungsrecht, das dem Vertragspartner des Verwenders nach § 320 BGB zusteht, ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, oder
2. ein dem Vertragspartner des Verwenders zustehendes Zurückbehaltungsrecht, soweit es auf demselben Vertragsverhältnis beruht, ausgeschlossen oder eingeschränkt, insbesondere von der Anerkennung von Mängeln durch den Verwender abhängig gemacht wird;

(3. Aufrechnungsverbot)

eine Bestimmung, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen.

3.2.1 Einschränkung der Aufrechnung

Die Einschränkung der Aufrechnung ist nach § 309 Nr. 3 BGB möglich, jedoch muss die Reichweite der Beschränkung aus der Klausel ersichtlich sein.

Unproblematisch ist es, wenn die Klausel die in § 309 Nr. 3 BGB enthaltenen Begriffe verwendet. Eine Forderung ist unbestritten i. S. v. § 309 Nr. 3 BGB, wenn die Tatsachen unstreitig sind, aus denen sich die Forderung ergibt. Im Prozess ist hiervon auch dann auszugehen, wenn der Vermieter die vom Mieter vorgetragenen Tatsachen nicht substanziiert bestreitet oder wenn er die Forderung lediglich mit einer unschlüssigen Gegenaufrechnung bekämpft.^[1]

Mit einer entscheidungsreifen Forderung kann ebenfalls aufgerechnet werden. Hiervon spricht man, wenn über die Forderung ohne Beweisaufnahme entschieden werden kann. Es handelt sich dabei um eine Spielart der unbestrittenen Forderung; es ist deshalb nicht erforderlich, dass die Möglichkeit zur Aufrechnung mit entscheidungsreifen Forderungen in der Aufrechnungsklausel ausdrücklich genannt wird.^[2]

Unerheblich ist, ob über das Recht zur Aufrechnung Streit besteht; es kommt immer nur darauf an, ob aufgrund des gegebenen Sachstands über die Gegenforderung abschließend entschieden werden kann.

Mietvertragsklauseln, nach denen der Mieter nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen darf, während für alle übrigen Mieterforderungen aber ein Aufrechnungsverbot gilt, sind grundsätzlich zulässig. Letztlich kommt es auf die Art der Ansprüche an. Macht der Mieter z. B. Ansprüche geltend, weil er eine zu hohe Kaution gezahlt hat, darf er seine Forderung nicht entgegen einer vertraglichen Vereinbarung aufrechnen.

Anders ist es, wenn dem Mieter Schadens- oder Aufwendungsersatzansprüche aufgrund von Mängeln zustehen oder er ein Rückforderungsrecht wegen zu viel gezahlter Miete hat. In diesen Fällen kann der Mieter gegen die Mietforderung des Vermieters immer aufrechnen, egal was im Mietvertrag steht, wenn er dem Vermieter seine Aufrechnungsabsicht mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat.

Das Gleiche gilt, wenn der Mieter aufrechnen will, weil ihm im Anschluss an Modernisierungsarbeiten Aufwendungen entstanden sind.^[3]

Eine Formularklausel, nach der der Mieter eine Aufrechnung einen Monat zuvor ankündigen muss, ist nicht zu beanstanden.^[4] Inwieweit das Recht des Vermieters zur Aufrechnung eingeschränkt ist, hängt von den zugrunde liegenden Ansprüchen ab. Gegen einen Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Heizkostenguthabens kann der Vermieter auch dann nicht aufrechnen, wenn er die Nachzahlung von "kalten" Betriebskosten fordert, weil er die Vorschüsse des Mieters nur treuhänderisch verwaltet.^[5]

Achtung

Unzulässige Einschränkungen

Aus der Aufrechnungsklausel muss sich ergeben, dass der Mieter mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen kann.

Außerdem muss den Beschränkungen des § 556b Abs. 2 BGB Rechnung getragen werden. Ist aus der Klausel nicht ersichtlich, dass der Mieter mit Forderungen aufgrund des § 536a BGB auch dann aufrechnen kann, wenn diese nicht unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind, so verstößt dies gegen zwingendes Gesetzesrecht; eine solche Klausel ist unwirksam.^[6]

Gleiches gilt, wenn vereinbart ist, dass eine Aufrechnung nur möglich sein soll, wenn sich der Mieter nicht im Verzug befindet. Nach § 556b Abs. 2 BGB ist die Aufrechnung auch in diesem Falle möglich; deshalb ist eine hiervon abweichende Regelung unwirksam.

[1] BGH, Urteil v. 26.11.1984, VIII ZR 217/83, NJW 1985 S. 1556.

[2] vgl. BGH, WPM 1989 S. 949.

[3] AG Pinneberg, WuM 1990 S. 73.

[4] BGH, WuM 2011 S. 674.

[5] LG Berlin, GE 1995 S. 1085.

[6] OLG Celle, WuM 1990 S. 103, 111.

3.2.2 Aufrechnungsbeschränkung und Vorfälligkeitsklausel

Ist Aufrechnung – wie regelmäßig – neben der Aufrechnungsbeschränkung zugleich eine Vorfälligkeitsklausel vereinbart, so muss durch den Wortlaut der Klausel außerdem sichergestellt werden, dass der Mieter mit überzahlten Mietansprüchen aufrechnen kann. Anderenfalls verstößt die Klausel gegen § 536 Abs. 4 BGB.

Praxis-Beispiel

Wirksame Aufrechnungsbeschränkung und Vorfälligkeitsklausel

Die Aufrechnung gegen eine Mietforderung ist nur zulässig, (1) mit unbestrittenen Forderungen; (2) mit rechtskräftig festgestellten Forderungen; (3) mit Forderungen aufgrund des § 536a BGB, wenn der Miet...