Aufrechnung im Mietrecht

Zusammenfassung

Überblick

Unter einer Aufrechnung versteht man die Tilgung zweier Geldforderungen durch die Erklärung einer Partei. Die Forderung, gegen die aufgerechnet wird, heißt "Hauptforderung". Die Forderung, mit der aufgerechnet wird, heißt "Gegenforderung".

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die gesetzlichen Vorgaben bezüglich der Aufrechnung sind in den §§ 387 ff. BGB geregelt.

1 Aufrechnungserklärung

Die Aufrechnung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.^[1] Stehen auf der Mieterseite mehrere Mieter und steht die Gegenforderung nur einem der Mieter zu, so ist nur dieser Mieter zur Aufrechnung befugt.^[2] Richtet sich dessen Aufrechnung gegen den Mietanspruch des Vermieters, so hat dies zur Folge, dass die Erfüllungswirkung allen Mietern gegenüber eintritt.^[3]

Steht die Gegenforderung mehreren Mietern gemeinsam zu (einfache Forderungsgemeinschaft), so kann jeder Mieter alleine aufrechnen; Gleiches gilt für die Aufrechnung des Vermieters mit Miet- oder Schadensersatzansprüchen, wenn auf der Vermieterseite mehrere Personen stehen.

Gemäß § 556b Abs. 2 Satz 1 BGB muss der Mieter dem Vermieter das Aufrechnungsverlangen in Textform anzeigen. Bei anwaltlicher Vertretung muss eine Original-Vollmacht beigefügt werden. Die Absicht zur Aufrechnung muss mindestens einen Monat vorher angezeigt werden, vgl. § 556b Abs. 2 Satz 1 BGB. Eine verspätete Anzeige wird so ausgelegt, dass sie zu dem Zeitpunkt fällig wird, der bei Zugang fristgemäß wäre. Bei beendetem Mietverhältnis ist die Anzeige überflüssig.^[4]

[1] § 388 BGB.

[2] § 422 Abs. 2 BGB.

[3] § 422 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[4] BGH, Urteil v. 12.1.2000, XII ZA 21/99.

2 Aufrechnungswirkung

Die Aufrechnung bewirkt, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind.^[1] Für den Zeitpunkt der Erfüllung ist also nicht der Zeitpunkt des Zugangs der Aufrechnungserklärung, sondern der Zeitpunkt der Aufrechnungslage maßgebend. Dies hat u. a. zur Folge, dass die Verzugsfolgen entfallen.

Hinweis

Kündigung wegen Zahlungsverzug

Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt und kann der Mieter mit einer Gegenforderung aufrechnen, die ihm bereits zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Mietanspruchs zustand, so erlischt die Mietforderung rückwirkend. Die Kündigung wird dennoch nur dann unwirksam, wenn die Aufrechnung unverzüglich nach Zugang der Kündigungserklärung erklärt wird.

Die Verjährung schließt die Aufrechnung nicht aus, wenn die verjährte Forderung zu der Zeit, zu welcher sie gegen die andere Forderung aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt war.^[2] Deshalb kann der Vermieter mit Schadensersatzansprüchen wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache auch dann gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen, wenn die Gegenforderungen bereits verjährt sind.^[3]

Hat der Vermieter mehrere Gegenforderungen, mit denen er gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen will (z. B. restliche Miete, restliche Betriebskosten, mehrere Schadensersatzforderungen), so kann der Vermieter bestimmen, in welcher Reihenfolge die Gegenforderungen mit der Hauptforderung verrechnet werden sollen.^[4]

Praxis-Tipp

Tilgungsreihenfolge festlegen

Sind die Gegenforderungen insgesamt höher als der Kautionsrückzahlungsanspruch, so ist es empfehlenswert, die problematischen Forderungen an erster Stelle zu benennen und die unproblematischen Forderungen gesondert geltend zu machen.

Unterbleibt eine derartige Tilgungsbestimmung, so finden die gesetzlichen Tilgungsregeln der §§ 366 Abs. 2 ff. BGB Anwendung. Danach wird zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Vermieter geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Mieter lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt.

[1] § 389 BGB.

[2] § 215 BGB.

[3] BGH, RE v. 1.7.1987 zu § 390 Satz 2 BGB a. F.

[4] § 396 Abs. 1 Satz 1 BGB.

3 Aufrechnungsausschluss/Aufrechnungsbeschränkung

Das Recht zur Aufrechnung kann vertraglich ausgeschlossen werden. Hierfür gelten folgende Grundsätze:

3.1 Individualverträge

Bei einem individualvertraglich vereinbarten Aufrechnungsausschluss sind insoweit keine Besonderheiten zu beachten. Eine Vereinbarung mit dem Inhalt "Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen" ist wirksam; § 556b Abs. 2 BGB steht dem nicht entgegen. Die Vorschrift regelt nicht die Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Aufrechnungsbeschränkung, sondern bestimmt, dass der Mieter in bestimmten Fällen trotz eines Aufrechnungsverbots aufrechnen kann.

3.2 Formularverträge

Bei Formularklauseln ist § 309 Nr. 2 und 3 BGB zu beachten. Danach ist unwirksam

(2. Leistungsverweigerungsrechte)

eine Bestimmung, durch die

1. das Leistungsverweigerungsrecht, das dem Vertragspartner des Verwenders nach § 320 BGB zusteht, ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, oder
2. ein dem Vertragspartner des Verwenders zustehendes Zurückbehaltungsrecht, soweit es auf demselben Vertragsverhältnis beruht, ausgeschlossen oder eingeschrä...