Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG haben die Wohnungseigentümer mit Inkrafttreten des "Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen" voraussichtlich ab Oktober/November 2024 einen Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung, "die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte" dient.
Das "Ob" der Montage
Das Ermessen der Wohnungseigentümer hinsichtlich des "Ob" der Gestattung ist wie bei den anderen privilegierten Maßnahmen der baulichen Veränderungen regelmäßig auf Null reduziert. Begehrt also ein Wohnungseigentümer die Gestattung der Montage eines Balkonkraftwerks und erreicht der entsprechende Beschlussantrag nicht die erforderliche Mehrheit, wird eine Beschlussersetzungsklage gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erfolgreich sein. Bereits insoweit ist die aktuelle BGH-Rechtsprechung[1] zu den privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG zu beachten. Hiernach besteht ein Anspruch auf eine privilegierte Maßnahme der baulichen Veränderung, wenn diese einem der gesetzlich privilegierten Zwecke dient.
Das "Wie" der Montage
Die Wohnungseigentümer entscheiden über die Modalitäten der Durchführung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.[2] Bezüglich des "Wie" der Maßnahme ist den Wohnungseigentümern im Rahmen der Beschlussfassung dabei ein Ermessen eingeräumt, denn auch das Begehren nach Gestattung eines Balkonkraftwerks muss angemessen sein.
Allerdings ist auch hier die vorerwähnte BGH-Rechtsprechung zu berücksichtigen, auf die auch die Gesetzesbegründung Bezug nimmt und klarstellt, dass der Anspruch auf Montage von Steckersolargeräten nicht durch überzogene Vorgaben bezüglich des "Wie" ausgehöhlt werden darf.[3] Insoweit ist auch der Wortlaut des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG bewusst offen ausgestaltet, um den Wohnungseigentümern weite Entscheidungsmöglichkeiten einzuräumen.[4] Da der Anspruch auf Gestattung baulicher Veränderungen besteht, die "der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte" dienen, wird deutlich, dass derartige Geräte nicht nur an Balkonbrüstungen zur Montage kommen können, was zwar der häufigste Fall sein dürfte, sondern auch im Bereich von Terrassen und Grünflächen. Die Wohnungseigentümer haben insoweit die Möglichkeit
- der Einzelgestattung oder aber
- der Beschlussfassung über eine grundsätzliche Gestattung der Montage von Balkonkraftwerken unter Festlegung der maßgeblichen Rahmenbedingungen.
Letzteres empfiehlt sich bereits zur Schaffung eines einigermaßen einheitlichen Erscheinungsbilds.
Mindestkriterien sind hierbei Vorgaben über
- Größe,
- farbliche Gestaltung,
- Anzahl der zu verbauenden Solarmodule,
- ggf. Nachweis sturmsicherer Montage durch ein Fachunternehmen und
- Versicherungsschutz.
Grundlegende Umgestaltung
Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten. Die zum Anspruch auf Schaffung von Barrierefreiheit nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG ergangene Rechtsprechung des BGH[5] kann zwar nicht direkt auf die Montage von Steckersolaranlagen übertragen werden, allerdings sind ihre Wertungen zu beachten. Insoweit weist die Gesetzesbegründung darauf hin, dass eine grundlegende Umgestaltung auch dann nicht anzunehmen sei, wenn Steckersolargeräte bei mehreren oder allen Sondereigentumseinheiten montiert werden.[6] Eine andere Betrachtungsweise würde auch zu sachfremden Ergebnissen und insbesondere einer Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen.
Unbillige Benachteiligung
Eine unbillige Beeinträchtigung einzelner Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümern ist zunächst weder mit der Montage noch dem Betrieb eines Balkonkraftwerks verbunden. Zwar wird der optische Gesamteindruck der Wohnanlage verändert, das aber genügt gerade nicht für eine unbillige Beeinträchtigung. Allerdings darf es durch etwaige Anstell- bzw. Neigungswinkel nicht zu einer Verschattung darunter liegender Wohnungen kommen. Dann wäre wohl von einer unbilligen Beeinträchtigung gegenüber anderen Wohnungseigentümern auszugehen. Im Rahmen der Gestattungsbeschlussfassung sollte dies berücksichtigt werden.
Rechtslage bis zum Inkrafttreten
Derzeit besteht noch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Gestattung der Montage eines Steckersolargeräts. Dies gilt auch für den Fall, dass dieses auch zum Laden eines E-Mobils genutzt werden soll.[7] Freilich aber kann die Montage mehrheitlich nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet werden. Dies beschränkt auf einen Einzelfall oder auch allgemein durch entsprechenden Grundsatzbeschluss.
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