Bauliche Veränderung: Ordnungsmäßigkeit der Gestattung

1 Leitsatz

Die Wohnungseigentümer müssen bei einer nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG privilegierten baulichen Veränderung die Einzelheiten bestimmen. Der Beschluss ist nur ordnungsmäßig, wenn bereits klar ist, wie gebaut werden soll.

2 Normenkette

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG

3 Das Problem

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss: "Die Eigentümergemeinschaft gestattet dem Miteigentümer (…) die Installation einer elektrischen Ladestation (unter 11 kW) an seinen Tiefgaragenstellplatz unter nachfolgenden Auflagen: Sämtliche Kosten für Installation, Wartung, Instandsetzung, Erneuerung sowie eines möglichen Rückbaus werden durch den beantragenden Eigentümer übernommen, Vorlage eines aussagefähigen Angebots eines Fachbetriebs, Anschluss der Ladestation an den privaten Stromzähler; ordnungsgemäße und brandschutzkonforme Verlegung der notwendigen Stromleitungen. Die entsprechenden Unterlagen sind der Verwaltung vorzulegen, von dieser zu prüfen und hiernach ggf. zu genehmigen."

Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Er meint, die vorgesehenen Auflagen seien unzureichend. So fehle die generelle Verpflichtung des Miteigentümers zur fachgerechten Installation, der fachgerechten regelmäßigen Wartung (nach Herstellerangaben), der fachgerechten Instandsetzung (im Schadensfall), der fachgerechten Erneuerung und des fachgerechten Rückbaus (soweit erforderlich) der Ladestation sowie die Verpflichtung des Miteigentümers, dass dieser für die vorgeschriebenen Installations-, Erhaltungsmaßnahmen etc. einen zertifizierten Fachbetrieb beauftragen müsse und entsprechende Nachweise zu liefern habe. Ferner werde auch keine Haftung für eventuelle Beschädigung am Gebäude im Zusammenhang mit der Installation geregelt. Die Installation berühre auch nicht nur den Brandschutz im Hinblick auf die Leitungen zum privaten Stromzähler, sondern der Brandschutz sei insgesamt für die Tiefgarage im Hinblick auf den Einbau einer Ladestation und das beabsichtigte Laden von Elektrofahrzeugen zu prüfen. Beim Laden bestehe ein thermisches Risiko, sodass zwingend vorab ein Brandschutzgutachten vom beantragenden Miteigentümer auf dessen Kosten einzuholen sei. Zudem sei in diesem Zusammenhang auch zu prüfen, inwieweit der bestehende Versicherungsschutz der Gemeinschaft berührt und ggf. erweitert oder modifiziert werden müsse. Sollte es zu Beitragserhöhungen kommen, müssten diese vom Miteigentümer getragen werden. All dies berücksichtige der Beschluss nicht. Das AG weist die Klage ab. Dagegen richtet sich die Berufung.

4 Die Entscheidung

Die Berufung hat Erfolg! Zwar könne jeder Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG einen Beschluss über das "Ob" privilegierter baulicher Veränderungen verlangen. Er habe aber keinen Anspruch auf eine bestimmte Art und Weise der Durchführung. Darüber entschieden gem. § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Nach ihrem Ermessen könnten die Wohnungseigentümer Bedingungen und Auflagen für die Durchführung mitbeschließen, wobei das Gesetz aufgrund der Vielgestaltigkeit der denkbaren Fälle keine Vorgaben machte. Im Fall genügten die Auflagen nicht. Der Beschluss knüpfe die Gestattung der Installation einer elektrischen Ladestation mit der zweiten vorgesehenen Auflage lediglich an die "Vorlage eines aussagefähigen Angebots eines Fachbetriebes". Die mit dem Beschluss erfolgte Gestattung beziehe sich demzufolge nicht auf ein im Zeitpunkt der Beschlussfassung bereits vorliegendes Angebot.

Abgesehen von der Umschreibung "elektrische Ladestation (unter 11 kW)" seien auch weder die gestattete Ladeeinrichtung, beispielsweise durch Angabe von Hersteller und Typbezeichnung, noch die notwendigen Maßnahmen zur Anschlussverlegung, etwa der Ort von Kernbohrungen und Leitungsverlegungen, näher bezeichnet, sondern mangels Regelung scheinbar dem bauwilligen Eigentümer überlassen worden.

Zugleich sei ein Prüf- und Genehmigungsvorbehalt für die Verwaltung vorgesehen worden, die Kriterien zur Überprüfung aber hinreichend klar vorgegeben worden. Zwar sei die "Vorlage eines aussagefähigen Angebots eines Fachbetriebes" gefordert worden. Nach § 13 NAV bedürfe es aber der Eintragung des Elektroinstallateurs in das Verzeichnis der Bundesnetzagentur. Es sei aber weder dargetan noch ersichtlich, dass dies den Eigentümern bei Beschlussfassung bekannt, von diesen auch gewollt gewesen und von der Hausverwaltung als zu beachtende Maßgabe für das vorzulegende Angebot anerkannt worden sei.

Ferner sei auch keine Regelung getroffen worden, dass bzw. ob das Angebot über die gestattete Installation der Ladestation auch deren regelmäßige Wartung durch einen Fachbetrieb umfassen müsse. Es sei auch nicht ersichtlich, dass die Eigentümer hiervon im Rahmen ihrer Ermessensentscheidung bei Beschlussfassung absehen oder die Verantwortung bei der Gemeinschaft belassen wollten, zumal jedenfalls die Wallbox im Eigentum des bauwilligen Eigentümers stehe und auch deren regelmäßige Wartung zum Ausschluss von Gefahren notwendig erscheine.

Maßgeblich komme hinzu, d...